[摘要] ＣＣＴＶ财经频道《中国财经报道》栏目楼市特别报道，多路记者北京、广州楼市追踪调查，“限购”、“限涨”“限贷”、“限签”、“限价”楼市调控政策下，房价为何“难降”？《“涨升”中的楼市》特别节目，为您揭示房价上涨的原因，
北京：住房按揭的“最后晚餐”
“这边是我们买卖双方资金监管的一个平台，在我们成交的过程中，我们发现买卖双方除了产权的一个转移之外，幕后的其实是资金的一个安全性，包括卖方也好买方也好，资金安全性，所以我们就和光大银行搭建了一个服务性的一个平台”。
贷款中心的业务员小张，将我们带到链家与光大银行共同搭建的二手房交易资金监管平台，现在链家地产分布在北京的900多家中介门店，近八成资金监管和房屋交易都是在这里完成的。
链家地产总裁林倩介绍说：资金监管，那么所有的首付款都存到这个资金监管账户，而且对业主而言还是比较有保障的，因为确实钱到位了，但是随着产权真实的过户到购房人名下之后再一次性的把这些所有的首付款拨给业主，这个是在国外已经非常普及的。
在金融贷款中心业务厅林倩说：上半年办理二手房贷款人变化，3月份每天800人下降到现在300多人。如今各家银行都收紧了信贷，公积金贷款从4月份就不批了，现在就是选择按揭贷款，首套购房人也只能从银行拿到九折优惠利率。林倩说“银行现在首套七折的已经绝迹了，八五折的也越来越少了，在这样的情况下其实购房人，尤其是你首次购房的购房人，你在利率的实质的负担上面，其实跟过去更加重的，所以我们可以简单地讲，过去这种，因为在受到政策保护之下的首套房的这种低利率的时代基本上已经过去了，在市场放开之后，反而是大家你在购房时候已经没有免费午餐可以吃了，尤其是在现阶段”。
北京厚泽投资担保公司总经理蒋勇认为，贷款利率下限的放开，是人民银行整个利率市场化很重要的一部分，为未来存款利率放开奠定了很重要的基础。过去的三、四年里银根一直在紧缩，人民银行一直在收缩流动性，其实，在按揭贷款市场里，从的全面7折、到后来的首套7折、到首套8.5折，到今天为止，8.5折各家银行已经全面取消，并且预计，在今年的下半年整个市场资金量还会偏紧。整个的贷款利率还是上浮的趋势。
中信银行强红告诉我们，从上半年商业银行住房贷款的购房人群看，投资型购房的现象得到有效的遏制。在今年上半年这种刚性需求，购买首套房的刚性需求，包括改善型的购买第二套住房家庭，第二套改善型需求的人员比例都有明显上升，但是购买第三套以上的需求明显得到遏制。
下半年，银行资金还是比较收紧，银行取得资金的成本在叠高的情况下，风险意识也在增加，银行更不愿意把有限的资金，放在利润比较薄的首套购房的业务上面，首套购房的市场优惠，它会慢慢的退出市场。特别是二手房市场，是楼市的“温度计”、“传感器”，对调控政策、市场变化非常敏锐。林倩强调：“不管是差额20%的个人所得税，或者是刚刚发生的7月1号的过户指导价的一个调整，这些都影响了北京的它的一个购房成本，那么大家也看得越来越清晰，觉得未来的市场可能购房成本会越来越高，不管是税费或者是银行资金的收紧，利率的市场化，都会让这个购房成本越来越高”。
购房成本的上涨似乎并没有阻挡住刚需购房人群，大量的刚需购房人不断涌入二手房市场，造成上半年调控二手房政策接连出台，但就是这样一套“组合拳”，北京的房价依然稳步上涨。林倩说：“当你购房成本提高的时候，你的购房意愿是下降的，但是呢我们刚也分析到，现在的购房人，他是预期未来成本会越来越高的，那在这种心理预期和实质负担的这种矛盾当中，购房人究竟怎么选择，因为他似乎现在也没有更好的选择，如果他是刚性需求的话，他只能入场购房”。
让许多购房人忽略的是，北京普通住宅标准还停留在2011年的标准，而当时北京住宅平均交易价格是每平米1.8万元，而今年上半年新建商品房均价每平米22541元，二手房均价每平米27089元，对购房人来说，本来只需交1%契税的普通住宅，由于普通住宅成交价标准没有及时上调，普通住宅变“豪宅”。二手房契税要提高到3%，而且营业税没有满5年减免政策。
北京普通住宅界定标准：小区容积率1.0以下；单套建筑面积140平米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。
林倩解释说：“过去如果买了一套房是同样一个小区，过去的价格是三万二，那他还是普宅，他不用缴营业税，但是他现在买的同样的一个小区，这套房他的过户指导价事实上已经变成三万八了，那么当下他买的这个小区就被视为非普通住宅了，那么，他就必须要缴5.5%的营业税”。
不管是信贷政策的改变、还是税收政策调整、但购房人的信心没有变，住建部政策研究中心主任秦虹认为：楼市调控大体上分为政策立法、土地调控、税收调控和金融信贷调控。金融政策对房地产市场的影响，通常来讲它是一种同步的影响，比如说，你货币政策放宽，这个就有利于房地产市场，资金成本低房地产市场相对来说就容易活跃，如果你整个环境紧，资金成本高，房地产市场相对来说就萎缩，这个想象比较容易观察，是一致的，是同步的变化，那么税收政策对房地产市场的影响，其结果是不确定性的，到底是它对房价涨是有促进作用，还是对房价跌有促进作用，实际上，它不是特别确定，他有不确定性，主要看供求关系，比如说我们看到现在的香港，去年以来，一直采取一些税收政策来提高外来人口买房成本，好比说要外来人口买房要多交额外的印花税，那么实际结果是怎样呢？他的成交量是有一定下降，但是房价持续还在高位，甚至还在上涨。
秦虹表示，在楼市供求关系还没有得到有效缓解的前提下，调控房价的最有效、最直接的手段，就是土地政策的调控。
2013年上半年的楼市，经历了3月份成交量的井喷和4月交易的低潮。但一线城市的房地产市场，“高烧”依旧未退。房价不断攀升，土地市场地王频出，“拆分购房款”推高房价的游戏还在上演。看来，如何建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，是摆在各地政府面前的一道必答题。
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