[摘要] ＣＣＴＶ财经频道《中国财经报道》栏目楼市特别报道，多路记者北京、广州楼市追踪调查，“限购”、“限涨”“限贷”、“限签”、“限价”楼市调控政策下，房价为何“难降”？《“涨升”中的楼市》特别节目，为您揭示房价上涨的原因，
【提示】：ＣＣＴＶ财经频道《中国财经报道》栏目楼市特别报道，多路记者北京、广州楼市追踪调查，“限购”、“限涨”“限贷”、“限签”、“限价”楼市调控政策下，房价为何“难降”？《“涨升”中的楼市》特别节目，为您揭示房价上涨的原因。
北京：拆分购房合同 推高新盘房价
北京市对新盘房价“限涨”已有半年，房价是否被有效控制了呢？据链家数据显示，7月份，新房纯住宅均价达到每平方米22514元，比去年同期上涨了20.67%，创下历史新高。北京房价涨幅的当属“北京楼市风向标”---通州(社区网论坛商铺)。今年政府对新开楼盘房价实施“限涨”政策，一些开发商就开始通过拆分购房款的方式，变相上涨房价，而被拆分成房屋非毛坯款的价格变化，则无法通过政府网签数据统计到。为了摸清新盘房价上涨的原因，我们栏目记者周末跟随看房团，去通州新盘的售楼处进行了调查。
周六早上，朝阳门地铁出口聚集着许多人，工作人员正忙着引导，赶来参加周末看房团的人们上大巴车，路边停放十几辆大巴车分亦庄、通州两个看房线路，我们发现看房团的人群中，主要以非北京户籍的年轻人居多。
“因为现在东边发展也比较好，然后可能也有一些未来的涨的空间，所以想看一看，反正因为买房一部分是为了自己住，还有一部分为了投资嘛，还必须要有一定的空间，所以想看看这条线”。这对小夫妻，两年前年在北京租房结婚，他们说，参加看房团不但可以节约看房时间；而且还可以多看几个楼盘，这是现在许多年轻看房人的。这时，刚赶到的一对看房人，又转头往回走，我们急忙上前拦住他们。小伙子说，自己原本是要看通州一套50多平米，总价100万元的小户型楼盘，但工作人员告知这个楼盘取消了看房团行程。
当我们上前与小伙子了解，最近北京房价上涨情况时，小伙子指着眼前的十几辆看房大巴车说：“最近房价还在涨啊，你看看房都好几辆大车，能掉得下来吗？”
参加周末看房团他们也是次，400多人去通州看房，的确让他们没有想到，但小伙子说：“这不是最震撼的，那天我们去枣园看中建国际港(小区网论坛)的开盘，从楼盘的这个销售中心已经排到马路上了，那好比，跟地铁站早高峰排队似的，哪个更恐怖，我觉得这个的刚需，切身有体会。现在北京新开楼盘各个都是日光盘，能买到房的就算是幸运的。”
小伙子转身进了地铁。当天，北京预报有暴雨，而清早赶来参加看房团人数却没有减少，这也让组织了8年看房团活动的杨扬同样感到吃惊。“今天没想到这样的天气，网友的购房热情还这么高涨，今天我们大概北京这边一共是有将近20条的线路，然后有将近一百辆大巴车同时发车，大概涵盖了北京这一百多个现在在售的一些热销项目”。
眼看要发车，踩着点儿来的小两口，匆匆走出地铁口，急忙向工作人员打听通州看房线路的大巴车。时间到了8：30，十几辆大巴车同时离开了地铁口，分成通州和亦庄两条看房线路。我们在去通州看房的大巴车上，与最后赶来的这对看房人聊起了，他们看房的经历。
小刘说：“自己觉得北京房价，就说涨的真的是有点出乎自己的意料，刚开始就说在2012年上半年的时候说想买房，等看着房价有下降的趋势，就想再等一等，说看看2012年下半年或者2013年初的时候看看房价能不能再降一点，那时候就说，到了2012年底的时候，看那房价就觉得有点涨了，想年后再看看，结果过了年之后，感觉房价又突然间蹭蹭蹭涨的特别快。就有点接受不了了，现在就赶紧看看，等不了了，等不起了”。
旁边的女友说：“我觉得房价肯定会涨，只是说涨的快涨的慢的问题，就没见有降过。现在自己是租房住，租房虽然好，但租房的话没有归属感吧，房东让你走你就得走，而且不能按自己的心意随意装修，就只能说听别人的”。
小刘说，自己是要结婚才开始考虑买房的，买房款的首付都是要双方父母“赞助”。自己每月来还银行的“月供”。自己希望在通州挑选一套90平米总价低的小户型，这样首付款可以少些，自己的每月按揭贷款压力也会减轻，小刘急忙向售楼人员打听开盘房价。
售楼处销售员指着沙盘介绍说：价格现在没有，但是我们现在在网上报批了，但是我们定价的话，会根据这个市场的购物需求，然后定一个价格，那么这个价格目前在周边你可以去做参考，包括新盘也好，二手房也好，在果园地区的二手房现在目前的价格都是在两万二、两万三，有的可能房型更好的话，可以卖到两万四，通州地区的房价都涨到每平米2.4万元，年初，楼市调控政策要求各地房价平稳，怎么通州的房价还是涨上去了呢？小刘解释说，如今新开楼盘多数开发商，都采取拆分购房款手段来推高新盘房价，原本是非毛坯商品住宅的房价，被开发商分成了毛坯房价格报建委备案房价，而开发商再另收取每平米3000元的非毛坯费。
小刘愤怒地告诉我们：“原来就说住建委这块限制了价格，限制完价格之后，价格涨不上去了，现在我们看的好多盘基本上全部都改成非毛坯的了，然后而且到时候，你就买房子之后，就和你签两份合同，一份是那个毛坯的，一份是非毛坯的，其实价格到最后还是会涨上去，就说价格，房子的价格越来越高，越等价格越高，越买不起”。
对于北京新开楼盘拆分购房款，变相提高新开楼盘房价，看房团中的赵先生也深有感触。赵先生说，开发商靠收取装修费，不但房价推高，同时也增加了购房人的买房成本，因为，装修款不享受购房按揭，购房人必须与购房首付款一次付清。
赵先生今天是一家三口出动来看房，对于开发商变相推高新开楼盘房价的做法很是不满，最近自己关注的一个项目叫邑上公馆，最近的价格也是在涨，它的价格也是拆分了非毛坯的价格和非毛坯的部分，均价在每平米１.７万元左右，但是非毛坯的部分在每平米３０００元左右，这部分就需要单独支付，需要提前支付非毛坯的部分房款。
我们在通州的合生滨江帝景售楼处看到，这里的销控表上显示新房基本售罄，7月这个楼盘的销售额近8.6亿元，这家开发商就是用拆分购房款的方式来规避调控的“限涨令”。上半年，“限涨令”给一线城市需求旺盛的新盘套上了“紧箍咒”，开发商为应对新开楼盘的“限涨”政策，通过拆分购房款，捂盘惜售、首期高开等方式来实现曲线涨价。
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北京：住房按揭的“最后晚餐”
“这边是我们买卖双方资金监管的一个平台，在我们成交的过程中，我们发现买卖双方除了产权的一个转移之外，幕后的其实是资金的一个安全性，包括卖方也好买方也好，资金安全性，所以我们就和光大银行搭建了一个服务性的一个平台”。
贷款中心的业务员小张，将我们带到链家与光大银行共同搭建的二手房交易资金监管平台，现在链家地产分布在北京的900多家中介门店，近八成资金监管和房屋交易都是在这里完成的。
链家地产总裁林倩介绍说：资金监管，那么所有的首付款都存到这个资金监管账户，而且对业主而言还是比较有保障的，因为确实钱到位了，但是随着产权真实的过户到购房人名下之后再一次性的把这些所有的首付款拨给业主，这个是在国外已经非常普及的。
在金融贷款中心业务厅林倩说：上半年办理二手房贷款人变化，3月份每天800人下降到现在300多人。如今各家银行都收紧了信贷，公积金贷款从4月份就不批了，现在就是选择按揭贷款，首套购房人也只能从银行拿到九折优惠利率。林倩说“银行现在首套七折的已经绝迹了，八五折的也越来越少了，在这样的情况下其实购房人，尤其是你首次购房的购房人，你在利率的实质的负担上面，其实跟过去更加重的，所以我们可以简单地讲，过去这种，因为在受到政策保护之下的首套房的这种低利率的时代基本上已经过去了，在市场放开之后，反而是大家你在购房时候已经没有免费午餐可以吃了，尤其是在现阶段”。
北京厚泽投资担保公司总经理蒋勇认为，贷款利率下限的放开，是人民银行整个利率市场化很重要的一部分，为未来存款利率放开奠定了很重要的基础。过去的三、四年里银根一直在紧缩，人民银行一直在收缩流动性，其实，在按揭贷款市场里，从的全面7折、到后来的首套7折、到首套8.5折，到今天为止，8.5折各家银行已经全面取消，并且预计，在今年的下半年整个市场资金量还会偏紧。整个的贷款利率还是上浮的趋势。
中信银行强红告诉我们，从上半年商业银行住房贷款的购房人群看，投资型购房的现象得到有效的遏制。在今年上半年这种刚性需求，购买首套房的刚性需求，包括改善型的购买第二套住房家庭，第二套改善型需求的人员比例都有明显上升，但是购买第三套以上的需求明显得到遏制。
下半年，银行资金还是比较收紧，银行取得资金的成本在叠高的情况下，风险意识也在增加，银行更不愿意把有限的资金，放在利润比较薄的首套购房的业务上面，首套购房的市场优惠，它会慢慢的退出市场。特别是二手房市场，是楼市的“温度计”、“传感器”，对调控政策、市场变化非常敏锐。林倩强调：“不管是差额20%的个人所得税，或者是刚刚发生的7月1号的过户指导价的一个调整，这些都影响了北京的它的一个购房成本，那么大家也看得越来越清晰，觉得未来的市场可能购房成本会越来越高，不管是税费或者是银行资金的收紧，利率的市场化，都会让这个购房成本越来越高”。
购房成本的上涨似乎并没有阻挡住刚需购房人群，大量的刚需购房人不断涌入二手房市场，造成上半年调控二手房政策接连出台，但就是这样一套“组合拳”，北京的房价依然稳步上涨。林倩说：“当你购房成本提高的时候，你的购房意愿是下降的，但是呢我们刚也分析到，现在的购房人，他是预期未来成本会越来越高的，那在这种心理预期和实质负担的这种矛盾当中，购房人究竟怎么选择，因为他似乎现在也没有更好的选择，如果他是刚性需求的话，他只能入场购房”。
让许多购房人忽略的是，北京普通住宅标准还停留在2011年的标准，而当时北京住宅平均交易价格是每平米1.8万元，而今年上半年新建商品房均价每平米22541元，二手房均价每平米27089元，对购房人来说，本来只需交1%契税的普通住宅，由于普通住宅成交价标准没有及时上调，普通住宅变“豪宅”。二手房契税要提高到3%，而且营业税没有满5年减免政策。
北京普通住宅界定标准：小区容积率1.0以下；单套建筑面积140平米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。
林倩解释说：“过去如果买了一套房是同样一个小区，过去的价格是三万二，那他还是普宅，他不用缴营业税，但是他现在买的同样的一个小区，这套房他的过户指导价事实上已经变成三万八了，那么当下他买的这个小区就被视为非普通住宅了，那么，他就必须要缴5.5%的营业税”。
不管是信贷政策的改变、还是税收政策调整、但购房人的信心没有变，住建部政策研究中心主任秦虹认为：楼市调控大体上分为政策立法、土地调控、税收调控和金融信贷调控。金融政策对房地产市场的影响，通常来讲它是一种同步的影响，比如说，你货币政策放宽，这个就有利于房地产市场，资金成本低房地产市场相对来说就容易活跃，如果你整个环境紧，资金成本高，房地产市场相对来说就萎缩，这个想象比较容易观察，是一致的，是同步的变化，那么税收政策对房地产市场的影响，其结果是不确定性的，到底是它对房价涨是有促进作用，还是对房价跌有促进作用，实际上，它不是特别确定，他有不确定性，主要看供求关系，比如说我们看到现在的香港，去年以来，一直采取一些税收政策来提高外来人口买房成本，好比说要外来人口买房要多交额外的印花税，那么实际结果是怎样呢？他的成交量是有一定下降，但是房价持续还在高位，甚至还在上涨。
秦虹表示，在楼市供求关系还没有得到有效缓解的前提下，调控房价的最有效、最直接的手段，就是土地政策的调控。
2013年上半年的楼市，经历了3月份成交量的井喷和4月交易的低潮。但一线城市的房地产市场，“高烧”依旧未退。房价不断攀升，土地市场地王频出，“拆分购房款”推高房价的游戏还在上演。看来，如何建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，是摆在各地政府面前的一道必答题。
广州：半年房价上涨每平米4千元
说到今年上半年房价涨幅最快的，那就不得不看看广州楼市了，2013年，广州上半年房价连续5个月位居房价涨幅之首，一手住宅均价攀升至每平米16082元，截止到6月底，广州上半年连续拍出了5块“地王”。“限涨令”下，广州的房价可以说是逆市上扬，广州的房价是如何被推高的呢？
近几年，广州城区商业住宅用地的供应越来越少，开发商们只能跑到广州市周边拿地，如今，广州多数新开楼盘都集中在花都、萝岗、番禺等地区。萝岗区距广州城区约20公里。我们在开泰大道路边的售楼处，遇见了来这里补办购房手续的付先生。
“如果我现在买的话，我至少多掏几十万的钱，才能买相等面积的房子，这样的。如果换句话说，我现在买我也不一定能买得起这个房子了”。付先生告诉我们：“现在均价是一万六，如果买好一点朝向的话要一万七，我想买一个120多平方，就要将近200多万，已 过我的预算了”。
2012年底，当时付先生购房总预算是160多万元。120平米的非毛坯三居，首付房款一次性缴纳100多万元，付先生只能先卖了番禺的小房子，再向朋友借钱凑上首付。
付先生说：“2012年12月底，自己才把万科东荟城的房子签下来，说实话自己真的很庆幸，如果现在买的话，自己至少多花，相当于自己一年的工资也没那么多”。
现在广州城区的房价已经涨到每平米3、4万元，老百姓只能来广州近郊买房。而这里的新开楼盘房价也在上涨。在万科东荟城楼盘，旁边还有个楼盘叫中海誉城，中海誉城 2013年初的新盘均价应该是每平米1.2万元，而现在6月份推出的新盘，应该是每平米1.5万元，房价上涨至少20-30%。
2013年年6月30号是萝岗楼市有史以来最为火爆的一个周末，中海誉城、万科东荟城、岭南山畔三大热销楼盘扎堆入市，与万科东荟城相邻的中海誉城开盘均价上涨到每平米1.5万元，而不远处的岭南山畔楼盘直接将开盘均价涨到每平米2.2万元。当天3000多人销售现场，上演了萝岗楼市的“三国杀”。
付先生说：“像万科东荟城，自己对这个盘比较了解，这个楼盘是不愁卖的，虽然谈不上了日光盘，但是基本上不愁卖的，一个月肯定销售完”。
对自己2012年果断出手买房，感到庆幸的不只是付先生，在金沙洲地区的金名都售楼处，我们见到了刚刚收房入住的业主，小陈说：“ 最庆幸还是自己买了一套房子，然后现在虽然说每个月都要月供，还是压力蛮大的，付完月供自己也没剩多少钱了。虽说按揭压力大，但小陈还是在暗自庆幸，自己躲过今年的房价上涨。”
金名都楼盘80平米非毛坯小三居，总价85万元，首付26万元。在新房里小陈告诉我们，这个楼盘的房价也是一直在上涨。2012年4月份买的，那时候么每平米1.1万元，现在下期新开盘可能要卖到每平米1.5万元开盘价。
2013年初，各地政府都立下了调控房价的“军令状”，广州的房价不高于同期GDP涨幅和居民可支配收入增长幅度，这是年初广州制定的楼市调控目标，也就是说，今年新开楼盘的房价不超过10%涨幅？那为什么付先生和小陈都说自己买的楼盘，今年房价都超过10%的涨幅呢？付先生解释说：“自己买的120平米的非毛坯三居房是一份购房款合同，而今年6月底，新开盘的非毛坯房已经改为装修款和毛坯房款两个购买合同。开发商采取“拆分购房款”方式，来躲避今年政府对新开楼盘房价的“限涨令”如果是还按原来销售方式，新盘房价就会很高，现在广州市新盘房价实施“限涨”政策，如果新开楼盘房价达不到调控要求，政府网上就“限签”，开发商只好想出这一招，把装修和裸房来分开卖，这样能达到逃避房价调控的监管，只有这样开发商才可以拿到预售销售许可证。对于买房人说，不管是开发商们怎么玩猫腻，自己也只能接受，如果自己想买的话，所有购房人是没有选择的”。
广州中地行的郑先生分析说，万科东荟城是广州东部，萝岗科学城一个刚需楼盘项目，2010年万科以楼面地价每平米4700元拍得这块住宅用地，而2012年非毛坯房开盘销售均价已经达到每平米1.1万元。随着整个市场的回暖，还有这两年的配套的逐步兑现，那么最近的整个成交均价已经去到大概16000左右的水平了，那么应该来说它的增幅在一年多的时间里面可以达到大概是25%左右的这种升幅。
在萝岗，2012年底房价还是每平米12000元的楼盘，价格现在已直接飙升到每平米15000元左右，甚至有的新开楼盘直接将价格标到每平米 2元。短短半年时间，一套100平方米的新房，房价至少上升了几十万元，而且这种房价走势正在向二手房市场传导。
广州新开楼盘单价上涨幅度的项目：
项目名称 半年前(元/平方米) 现在(元/平方米) 上涨(元/平方米)
方圆E时光 23000元 30000 7000
万科欧泊 16000 24000 8000
龙津华府 33000 40000 7000
流花君庭 35000 55000 20000
翡翠绿洲 7800 11000 3200
富宾星悦国际 16000 20000 4000
深业•江悦 16000 23000 7000
万科东荟城 13500 16500 3000
岭南新世界 22000 28000 6000
中海誉城 12000 15000 3000
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