[摘要] 今年中秋节前后，北京、昆明、南京等地举办了房展会，从报道来看，这些房展会都异常火爆。在南京房展会现场出现了不少怪象，比如有人“溜螃蟹”以抗议高房价。
今年中秋节前后，北京、昆明、南京等地举办了房展会，从报道来看，这些房展会都异常火爆。在南京房展会现场出现了不少怪象，比如有人“溜螃蟹”以抗议高房价。
此外，还出现一些值得思考的怪象：有人明明不缺房，也要跟风买一套；有人明明不能买，还在挖空心思弄资格，这类现象被称为“中国式买房”。
要说“中国式买房”怪象是今日才出现，显然难以令人信服。实际上，伴随着房价持续上涨和多轮宏观调控，“中国式买房”已经存在了很多年。究其原因，笔者认为主要有三点：多轮宏观调控始终没有改变市场预期；收入分配不合理导致财富向少数购房人集中；居民投资渠道有限导致房产成为当下的投资品。
有媒体不完全统计，从2003年中央将房地产作为国民经济支柱产业算起，宏观调控已经10年，与房地产直接相关的宏观政策达到43次，而房价则上涨了10倍多。不管房价上涨的原因是土地财政推动、货币投放过多还是保障房太少，总之，宏观调控没有成功制约房价，所以很多开发商和购房人都预期房价继续上涨。
因为预期房价还会继续上涨，那么，非刚需人群看到房展会异常火爆，就会加入到抢房大军，即使有限购等政策限制非刚需人群买房，他们也会想方设法钻政策漏洞。也就是说，“中国式买房”的罪魁祸首是房价上涨预期没有被管住，曾经的投资投机让一些人获利，就会继续幻想从投资房产中获利。
从中国人均收入水平来说，根本没有可能支撑房价上涨，但现实是房价持续上涨。原因就在于，社会财富集中在少数人手里，这些人可以随时买房。从某种程度上来说，高收入者推动房价上涨的根源在于收入分配不合理。这就解释了为什么我国人均收入不及发达国家十分之一，但一线城市房价却超过了纽约和伦敦。
央行实时数据显示，到今年8月份，我国居民储蓄余额已连续三个月突破43万亿元。目前我国已成为全球储蓄金额的国家，同时也是人均储蓄的国家。假如有钱人不投资房产，恐怕今天的居民储蓄余额远远不止43万亿元。
“中国式买房”也制造了“日光盘”等现象，从表面上看是中国人喜欢跟风、扎堆、抢购，深层原因在于房价失控、收入不合理、投资无门。有专家称“楼市盛极而衰其实并不遥远”。但这样的预言能否实现，何时实现，还是一个未知数。因为多年前就有类似预言，但迟迟没有实现，一、二线城市的房价今天仍然在上涨。
值得注意的是，李嘉诚最近在内地抛售410亿元物业，舆论普遍的解读是，此举暗示楼市快要见顶。地产大腕王石最近在谈到李嘉诚抛售三地资产时也指出，这是一个信号，小心了。李嘉诚抛售内地物业是不是楼市危机之前的信号，同样也有待证实。希望有关方面把李嘉诚的举动看成是一种预警，而参与“中国式买房”的购房人也该醒一醒了。
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冯海宁：楼市调控：政府与市场能否明确分工？ 每日经济新闻
日前，工商联房地产商会创会会长聂梅生透露：“房地产政策的整体思路将是政府与市场各自分工明确，为此可能会出一个十分重要的标杆性文件。”聂梅生认为：“地方政府的动作有紧有松释放出一个信号，可能预示着今后中央将更多地放权到地方政府，不再是一个药方管。”
这篇报道传递出两个清晰的信号：一是政府与市场要明确分工，行政的归行政，市场的归市场。市场对这种分工期待已久，而目前准确地说中国楼市是“政策市”，主要看政府脸色。二是今后楼市调控不再是出台一个药方一起“吃药”，而是要放权给地方。这是地方政府所期待的。
如果推行这两种改革思路，好处不言而喻。就“政府与市场明确分工”这一点而言，的确符合本届政府的改革思路，在今年3月的中外记者会上，李克强总理就明确指出，转变职能则是厘清和理顺政府与市场、与社会之间的关系。说白了，就是市场能办的，多放给市场。这样做，政府既能集中力量办大事，而且还能增强市场活力，减少权力腐败的机会。
政府与市场如何分工呢？聂梅生透露，政府的着力点将放在市场监管、保障房等问题上，其他的则交由市场解决。如果是这样的改革思路，无疑符合各方期待。但是，这会引发不少问题，比如说，从政府职责来看，保障房这项职责很清楚，但市场监管这项职责却很不清楚，究竟哪些问题该归政府管，哪些问题该由市场自己来解决，似乎很难截然区分清楚。
最近密集出现多个 “地王”，9月4日北京单价 “地王”诞生；9月5日上海、杭州、苏州三地一日三个“地王”。这个问题该市场管还是该政府管？如果交由市场来管，市场管不了，因为土地供应在政府手里。如果交给政府来管，尤其是放权给地方政府，恐怕会制造更多的“地王”，因为“地王”可以带动地价上涨，为地方政府增加财政收入。
房价上涨过快，该市场管还是该政府管？如果让市场自行调节房价，的办法就是增加供应量，但是，房屋供应量并不完全取决于市场，还取决于土地、信贷等要素。而土地等要素还是在政府掌握之中。如果房价交由政府来管，就有可能出台限购、限售、限价等行政干预措施。一旦政府来管理价格，市场规则往往就会失灵。目前的中国楼市就是这种状况。
在笔者看来，政府与市场明确分工这是必然趋势，但道路还很曲折：首先土地、信贷等要素还是政府说了算，要想让政府放权并不容易。如果土地不能实现自由交易，必须要通过地方政府出让，那么，地方政府就会通过控制土地供应量和供应节奏让自己的利益化。
其次，中国楼市的市场机制很不健全，主要表现为法律法规不健全不合理。市场经济是法治经济，但《土地法》、《城市房地产管理法》等以及房地产税制都不健全。当前的房地产市场，还很不利于市场公平竞争。只有市场公平公开公正竞争，才能发挥出正常的作用。一个不健全的行业或市场，必然会出现畸形的竞争和畸形的价格。
政府与市场截然分工，看上去似乎不太现实。但是，仍要朝着这个方向来努力，重点与难点在于两个方面：一个是政府与市场的边界很难去厘清，政府在什么情况下该出手什么情况下该收手，标准也难以去界定；一个是必须有土地改革、财税改革配合才能完成，但这些改革能否达到应有目的，是一个未知数。
聂梅生透露“顶层设计”思路 调控或更放权给地方 华夏时报
土地市场地王井喷、楼市成交量价齐升，就在业内疾呼“房地产市场几近疯狂”的时候，早被望眼欲穿的楼市调控新思路已经悄然成形。
日前，全联房地产商会创会会长聂梅生透露：“我最近参加了一系列发改委的调研会，对于政策走向有所了解。房地产政策的整体思路将是政府与市场各自分工明确，为此可能会出一个十分重要的标杆性文件。”
在聂梅生看来，房地产调控十年招招见血，然而房价却不断上涨，调控的效果应当反思，而在市场与政府分工明确指导下的房地产长效机制将是大势所趋。
然而，也有业内人士认为，对于长效机制的作用不宜盲目乐观。在房价控制目标问责机制的指挥下，地方政府仍然会使用短期行政手段抑制房价。
征求意见接近尾声
“房地产长效机制将以政府与市场明确分工为思路。”聂梅生对记者表示，“政府的着力点将放在市场监管、保障房等问题上，其它的则交由市场解决。而对于通过市场解决的方面，财税和金融改革已经先行一步，土地问题更多的将放在城镇化进程中解决。”
“长效机制的意见征求已有数月的时间，现在已经接近尾声，发改委与住建部的意见已全部出完，现在是征求各部委的意见。最后出台可能是由部委牵头，以国务院办公厅的名义发布。”聂梅生表示。
事实上，政府与市场分工明确是业内人士多年的期盼，政府与市场分工的文件一旦出台必然会对房地产市场产生重大影响。而调控政策出台以来，不少业内人士一直呼吁应当交由市场解决的问题将会随着政策思路的调整得以实现。
自限购政策执行以来，业内人士认为诸如高端住宅、多套住房等问题实际上可以通过市场的手段加以解决，而不是单纯地采取一刀切的办法。万科北京公司副总经理肖劲就认为高端住宅的购买者并非刚需人群，因而多次呼吁放松对高端住宅的限购。
按照聂梅生的思路，在政府与市场分工明确的指导下，对高端住宅可以通过征税增加持有成本。税收正是市场代替调控政策的手段。而对于二套房同样可以通过征税解决，而不再用限购政策。
实际上，最近包括北京、温州在内的地方政府正在释放出政策放松的信号。温州农村土地使用权流转破局、北京限房价地块出让都表明土地管理制度改革的逐步展开。
记者从采访中了解到，不少大型房企已经嗅到这些信号的意义。如何及时获得政策走向，并占得先机，对房企未来扩张的重要性不言而喻。
据一位熟悉上海房企的业内人士向记者表示：“包括万科在内的房企对于土地制度的改革十分重视。最近温州等地释放出的信号预示着农村集体土地流转的改革，这对于开发商来说，意味着土地获得方式的改变。如何不错失机会，在这一轮改革中获得更便宜的土地，是房企最关心的内容。”
在财税方面，房产税扩容已经呼之欲出，可能是最快出台的税收方面的环节。聂梅生建议，税收牵扯到千家万户，一定要征求老百姓的意见，否则就会重现国五条出台后的问题。
调控或更放权给地方
显然，开发商们对于房地产长效机制抱有很大希望。在采访中，不少开发商对记者说，经历了多年调控，对于从事房地产行业的人来说，最难把握的不是政策本身，而是政策的起伏。
然而，在业内专家看来，即使长效机制落地、市场与政府分工明确，但是短期的行政手段仍然难以退出。
最近，各地方政府的调控政策松紧不一，既有上海严查限购执行情况、郑州收紧限购，又有北京、深圳松绑预售证监管。另有消息称，最近住建部等部门组成调查小组对各地房价上涨进行了总结，列出了一份房价过快上涨名单，并要求各地采取措施保证年度房价控制目标的实现。
然而，从各地松紧不一的“混乱”信号下，不难看出其背后的“房价控制问责机制”指挥棒。
聂梅生表示，最近政策收紧的地方政府很明显是受到上面的压力所致，从中也可以看出，对于各地方政府来说，在任何情况下，房价的涨幅至少不能超过GDP和人均收入的增长。
“在房价调控目标问责机制的指导下，地方政府必然会采取一些短期的行政手段控制房价，这与长效机制仿佛是逻辑悖论。”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示。
而在控制房价涨幅的艰巨任务之下，以北京为代表的4个一线城市自然成为焦点所在。
因此，中国房地产数据研究院执行院长陈晟则认为，在市场与政府明确分工之下，北京等一线城市更多的可能倾向于使用政府干预，而对于二三线城市，则采用市场的手段加以调控。
聂梅生也认为：“地方政府的动作有紧有松释放出一个信号，可能预示着今后中央将更多地放权到地方政府，不再是一个药方管。”
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