[摘要] 8月28日，由中秦兴龙承办的“城市发展与地产创新高峰论坛”在秦皇国际大酒店一楼国际宴会厅举行，著名经济学家，北师大房地产研究中心主任董藩先生作为嘉宾，与我们分享了他对房地产未来供需走势和楼市如何应对调控、如何做到最有效的财富积累等问题的预测和观点。
8月28日，由中秦兴龙承办的“城市发展与地产创新高峰论坛”在秦皇国际大酒店一楼国际宴会厅举行，著名经济学家，北师大房地产研究中心主任董藩先生作为嘉宾，与我们分享了他对房地产未来供需走势和楼市如何应对调控、如何做到最有效的财富积累等问题的预测和观点。
国内著名房产经济学家 董藩
以下为董教授讲话实录：
去年我们有一个经济年会，和一些诺贝尔奖的得主和一些专家一起讨论，提问的问题是未来的房价会上涨吗？在97年的时候，如果说房价会到6000以上，北京会到2万以上，你会相信吗？人民都不相信，但是人民都不相信的事情发生了，如果再来25年，按照同样的增长速度是什么结果呢？均价达到9万，北京均价达到80万，大家可能觉得还是不能相信，但是这个事情还有可能发生，当然了前提是政局稳定、货币体系不崩溃。
你们说，不会吧？不会到这样的程度吧？平均每年上涨11.6%，北京上涨11.5%，25年后就是这样的结果，实际上北京去年房价至少应该按3万6算，为什么这样说呢？大家想想二手房交易什么结果？四环以内是4万到6万，所以这个数据是有很大问题的，所以北京去年至少应该按3万6算。不是6000，可能是7500左右，当我们把基数调整为7500，而不是6000，北京不是2万而是3万6的时候，这样完全可能会有更大的增长空间。你们说这个前提是什么？前提一定是大量的发票，未来还要再高增长，做企业的都知道，如果现在继续努力的干，它们的目标都是要赚钱，企业是盈利组织，不赚钱企业就没有价值了，但是你也想赚钱，企业就要让利，它减点税可以多干点；第二利润水平不能提高，但是它扩大规模，总额也会增加，但是税收这是不可能降低的，为什么？有庞大的公务员体系要运转，第二庞大的事业单位要运转，西方基本上没有这个，第三庞大的维稳开支，第四是政府开支，所以，这几大原因决定了政府的开支仍然还是庞大的，这个庞大的开支要以庞大的收入为前提，政府的收入最主要是来自税收，税收要想降是不可能的，那么剩下的只有一条路走就是要靠发票推动。
事实上，我们不搞9.58万亿的财政扩张，我们以季度为例，GDP增长17.7%，我们用两会的数据来说话，政府可能不会这么说，但是它必须这么做，因为现在已经改革了，流动资金严重收紧，收紧信贷部门是不太可能的，项目的销售有问题的时候，银行的放贷就出现问题，这一切就决定了经济增长不能降低下来，货币的扩张也不能降低。有一天我们拿着人民币像日元、韩元那样，你不要怀疑，这是很有可能的，二十多年前挣一两百块钱，那时候能相信赚一两万吗？也不相信。我不以为从此以后可以不走这条路，把货币扩张的问题放下，物价一定是上涨的，那边通货膨胀，这边资产增值，所以现在田总说，我们现在的定价要保守，你定价保守就意味着未来这个钱在你这里发挥不了作用，量杯变成三倍四倍都是可能的，因为你想不涨都不行，因为钱多了。
你们可能还说，这样会有问题，再这样下去，像你说的那么高，那比日本都高了。这个事情还真不能比较，中午我和几个领导交流，全世界只有几个问题不能进行国际比较，但是在中国有几件事情是一直在比较的，这个衣服多少钱？这个衣服秦皇岛多少钱，北京多少钱，那个矿泉水在北京3块，在其他的地方5毛，那用不了几天，这些矿泉水都会运到北京去。但是秦皇岛这样的事没法在秦皇岛运转，你没有办法把老家的房子背到北京去，同样，你说外国的房子便宜你也不能运到秦皇岛，所以房地产的价格，从来不存在一个国际比较的问题，所有的经济学家都错了，这种比较没有任何的意义，美国有美国的国情，中国有国家的国情，我们只能说中国，只能说北京，只能说秦皇岛。
当然了，25年后不一定到这种状态，就是告诉大家一个增长的趋势。在这种情况下你想预防通胀的一个最重要的方式就是买房，老百姓有医疗了，之后最重要的事情就是买房，之后老百姓财富层级的划分就是看你买不买房子，买了几套房子，在哪里买的房子，在什么时间买的房子，你买的哪个开发商的房子，你买的海边的房子，可能就比别人的房子价格高一倍，成熟国家一线海景房的价格是不临海的价格的2倍，也就是高1倍，到澳大利亚和美国去看看基本上是这样的状态，我不知道定价会定到什么程度，如果现在没有高，仅仅按照这个比值的话，这个上升的空间是很明显的，非常重要的一方面就是要改善居住环境，所谓的居住环境，不是面积大，而是景观。你看“墅”是怎么写的？是风景优美的野外，在海边建高端的房子，那才是豪宅，如果不是这样的，在闹市区可能就不行了。所以买房成为财富积累的最重要的方式。今后财富的差别不是由工资定的，现在一个月四五千，多的一两万块钱，但是如果有一套房子是什么结果？我曾经打一个比方，如果在北京有一套房子，今年现在是400、500万，一年哪怕赚10%，就是四五十万，如果你五六套房子，毫无疑问，你连基本工资都不需要赚了，在秦皇岛这里呢？一套房子大约也是100万左右，这是什么结果？一年涨10%，你就增值10万，好比你有一个只赚钱不花钱的好孩子。
各位，为什么是这样？因为当我们买了房子之后，我们的财富就积累了，靠劳动力是不可能创造财富的，它只能糊口，因为所有的因素当中创造财富最弱的就是劳动力，甚至想拉开差别都很难，但是资本的力量是很强大的，买来的房子就相当于有了资本品，我曾经讲过，什么叫做房产投资？这是一个财富分配的过程，只要你能付得起首付，只要你能坚持付出贷款，就相当于几百万的突破。各位，我一年半前给我老丈人和老丈母娘买了一套房子，我买的大了一点，现在达到了600万，这套房子自从签了合同以后再也不用管它，但是很轻松的赚五六百万，当房地产市场高度增长的时候，毫无疑问，通过购买房子可以增长资本，当你进来的时候，仅仅是资本规模不够，但是长远来看，你创造的财富更多，如果你资金上没有问题，大家可以试试，因为什么？因为在北戴河秦皇岛这样的地方非常有优势，当年中共中央定的“夏都”就在这里，每到夏天几千万人都在这里，再下去十年，会更火爆，那些富人们在这里长期定居，那时越是富人越讲究生活质量，这一天终会来临，像秦皇岛这样的地方，有他自己的优势，除了自然景观之外，更重要的是背靠北京和天津，尤其是北京，北京随便过来一百万人，你知道这个房价到什么程度？所有的假设都有可能发生，当然不是所有的城市都是这样，秦皇岛有这样的优势。
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