[摘要] 今年5月底，国务院明确提出将扩大房产税改革试点范围，这让“房产税扩容”的话题再次升温。“实际上，房产税的开征，在楼市调控的政策设计中应该是一个起效慢但效果持久的长期政策。”住建部一位官员表示，“关于房产税的工作我们一直在做，但并不急于大范围扩容房产税试点。”
城市选择 或较大范围内铺开
对于新一轮房产税试点城市的选择，目前尚存诸多不确定因素。市场普遍预期，此前被频繁提及的杭州可能被纳入。
国家税务总局一位官员曾透露，对于新一轮房产税试点城市的选择，主管部门倾向于“能区别于其他城市的城市”，尤其是“分属不同区域且房价过高、上涨过快的二线热点城市”，主要为推广积累经验。对于房价居高不下的华东地区来说，杭州是一个有代表性的选择。
显然，房产税能够抑制炒房和囤房行为，同时能为政府提供稳定的税收，在一定程度上降低地方政府高价卖地的意愿。
尽管如此，业内人士对于房产税在平抑房价上的作用却表示“影响有限”。“房产税肯定会扩容，但影响恐怕没有市场预期的那么大。很多房企都认为，沪渝房产税对市场影响有限，因此即使扩大试点范围也是可以接受的。”中指研究院南京分院总经理曹旭东表示。
在上海、重庆试点房产税之前，共有10个省（区、市）启动物业税“空转”试点，包括北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津。有分析认为，新一轮房产税试点城市可能在以上地区中诞生。
权威人士表示，在房产税试点两年后，上海和重庆的效果并不明显。因此，下一轮试点将在较大范围内铺开，可能有更多城市纳入试点范围。上海某房地产研究院副院长认为，下一轮房产税试点城市组合将以“热点城市+准备充分的二三线城市”为主。
中山大学岭南学院财政税务系主任林江在接受采访时分析，“如果中央还是坚持通过房产税来压制房价，那就会从房价比较高的、过去一段时间涨得比较厉害的一线城市开始，包括广东的广州和深圳都有可能。因此如果房价继续涨，按照中央过去的思路，广州的可能性很大。”
此外，对可能试点的地方而言，因为不同于已有试点城市，考虑到其所在的区域经济和性质，对何种性质的房屋征收也是一个矛盾。
“对增量下手，不利于非北上广渝等城市房地产市场的自然成长，对存量下手，又会影响到实际需求，与住房的民生呼声背道，都不是地方政府愿意看到的。”
新版“国五条”中涉税政策适用范围主要是存量房交易，而存量房按房产的用途又可分为住房和非住房两类，但住房根据其面积、容积率、单价等条件又分为普通住房和非普通住房两种类型，而这两类在交易时执行的税收政策又有着很大的区别。
以南京市区有一套不足五年的40平米住房以80万元转让（其他税费暂不考虑的前提下）为例，就会出现两种不同的结果：
一是税务机关无法准确核算其交易房产原值，根据江苏省执行标准，以实际成交价格为计税依据，按1%征收率征收个人所得税，其计算公式为：800000×1%=8000元。
二是纳税人能够提供原购房合同、发票等有效凭证，从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，其差额作为应纳税所得额，按20%税率计算。假设房屋原值为40万元，在无其他扣除税费的情况下，其应纳个人所得税计算公式为：（800000－400000）×20%＝80000元。
两者相差72000元，应纳税额10倍，若核实交易房屋原值为70万元，种情况应纳税税额不变，而第二种情况的应纳税额则降为2万元，也就是说交易房屋原值越大，其差距越小。
尽管种情况仅在特殊情况下才可采取，并非普遍管理规定，但显示出房地产信息的不平衡仍是常态。
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