[摘要] 今年5月底，国务院明确提出将扩大房产税改革试点范围，这让“房产税扩容”的话题再次升温。“实际上，房产税的开征，在楼市调控的政策设计中应该是一个起效慢但效果持久的长期政策。”住建部一位官员表示，“关于房产税的工作我们一直在做，但并不急于大范围扩容房产税试点。”
自2011年上海、重庆试点征收房产税以来，关于“房产税试点城市扩容”的传闻不断撩拨着公众的神经。今年5月底，国务院明确提出将扩大房产税改革试点范围，这让“房产税扩容”的话题再次升温。
“实际上，房产税的开征，在楼市调控的政策设计中应该是一个起效慢但效果持久的长期政策。”住建部一位官员表示，“关于房产税的工作我们一直在做，但并不急于大范围扩容房产税试点。”
“不过，目前来自市场和舆论的压力都比较大。”上述住建部官员告诉记者，“国五条”出台之后，房价仍呈上涨趋势，尤其是进入5月份，房价上涨的预期越来越强烈。“市场对于房产税调控房价寄予厚望，这无疑也在给高层施压，因此房产税扩容在下半年会有具体动作。”
征收范围针对增量房屋
国务院近日批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。2008年以来，国务院在批转发改委关于深化经济体制改革的相关文件中，均提及房地产相关税收。综合历年的表述可发现，从2010年起，文件明确使用“逐步推进房产税改革”的说法，而此前的表述多为“深化房地产税制改革”，未明确提及房产税。
业内人士表示，高层针对房产税的表态渐趋明确，说明房地产税制改革的思路逐渐明晰。尤其上海、重庆于2011年初启动房产税试点之后，推广该税种征收的大趋势日趋明朗。
《意见》虽未明确房产税试点的时间表，但市场普遍预期试点很可能在下半年扩围。
由于房产税是已有税种，不存在开征的法律障碍，但在房地产相关税种尚未整合的情况下，房产税的开征有凭空加税之嫌，导致一些业主的反对。
权威人士表示，出于试点顺利落地的考虑，房产税征收已确定“向增量开刀”的思路。该思路包含两层含义：一是对增量住房进行征税，不会覆盖存量；二是在划定人均免征面积的基础上，对超出部分征税。
目前，虽然不同城市拟定的房产税试点方案不尽相同，但“增量征收”将是普遍原则。湖南某地税务系统负责人表示，当地七八成的城市家庭拥有两套及以上房屋，如果向存量房开征房产税，将遭遇居民的反对。
是否扩容 高层仍存顾虑
房产税已经在上海和重庆试点两年有余，其中，上海采用的是增量征收模式，重庆是高端住宅存量征收模式。
在这两个城市，房产税增加了应税住房购买者的持有成本，在一定程度上抑制了炒作心理，但此前居高不下的房价并未如期待的那样应声而落。根据官方统计数据，今年4月上海新建商品住宅价格指数环比、同比分别上涨2.0%和10.2%，重庆则分别上涨1.1%和5.6%。
上述住建部官员向记者表示，楼市调控若想在短期内取得成效，限购、限贷等行政手段仍然是选择。房产税作为一项长期的税收政策，在楼市调控中难以“立竿见影”。“由于涉及地方财政、税收体制等方面的改革，从高层的角度来说，对于试点城市、试点时间和试点方案的选择都很谨慎。”
近日市场传出的消息，印证了高层对房产税扩容仍存顾虑。
据媒体报道，杭州试点征收房产税的相关方案已获国务院审批通过，有关的执行通知已于4月26日正式下发，并从5月1日开始执行。不过，最终这一方案在经国务院讨论后，还是被押后下发执行。
“从我们得到的消息来看，对于房产税扩容，高层是希望尽量押后的，因为征收房产税的最终目的是对税制进行改革，并非只为打压房价。”北京一家房地产央企负责人表示，“另一方面，房产税试点悬而未决，实际上也是为后期楼市调控留有空间，对市场各方形成一个‘政策未出尽’的心理预期。”
对于具体的试点城市和试点方案，上述住建部官员表示“不便透露”，但他表示，“肯定会参照批城市的模式，但在征收办法和税率方面都会有所区别和改善。”
记者从一位接近住建部的人士处获悉，虽然第二批试点城市上报的方案中在征收范围上仍以增量住房为主，但将选取某一个或几个城市对“住宅面积部分免征”进行试点，保护自住需求，而这也将涉及存量住宅。
业内人士分析，房地产调控在经历了几轮反复后，效果并不理想，今年再提房产税试点扩容，也透露出高层正对调控思路做出适当调整。
城市选择 或较大范围内铺开
对于新一轮房产税试点城市的选择，目前尚存诸多不确定因素。市场普遍预期，此前被频繁提及的杭州可能被纳入。
国家税务总局一位官员曾透露，对于新一轮房产税试点城市的选择，主管部门倾向于“能区别于其他城市的城市”，尤其是“分属不同区域且房价过高、上涨过快的二线热点城市”，主要为推广积累经验。对于房价居高不下的华东地区来说，杭州是一个有代表性的选择。
显然，房产税能够抑制炒房和囤房行为，同时能为政府提供稳定的税收，在一定程度上降低地方政府高价卖地的意愿。
尽管如此，业内人士对于房产税在平抑房价上的作用却表示“影响有限”。“房产税肯定会扩容，但影响恐怕没有市场预期的那么大。很多房企都认为，沪渝房产税对市场影响有限，因此即使扩大试点范围也是可以接受的。”中指研究院南京分院总经理曹旭东表示。
在上海、重庆试点房产税之前，共有10个省（区、市）启动物业税“空转”试点，包括北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津。有分析认为，新一轮房产税试点城市可能在以上地区中诞生。
权威人士表示，在房产税试点两年后，上海和重庆的效果并不明显。因此，下一轮试点将在较大范围内铺开，可能有更多城市纳入试点范围。上海某房地产研究院副院长认为，下一轮房产税试点城市组合将以“热点城市+准备充分的二三线城市”为主。
中山大学岭南学院财政税务系主任林江在接受采访时分析，“如果中央还是坚持通过房产税来压制房价，那就会从房价比较高的、过去一段时间涨得比较厉害的一线城市开始，包括广东的广州和深圳都有可能。因此如果房价继续涨，按照中央过去的思路，广州的可能性很大。”
此外，对可能试点的地方而言，因为不同于已有试点城市，考虑到其所在的区域经济和性质，对何种性质的房屋征收也是一个矛盾。
“对增量下手，不利于非北上广渝等城市房地产市场的自然成长，对存量下手，又会影响到实际需求，与住房的民生呼声背道，都不是地方政府愿意看到的。”
新版“国五条”中涉税政策适用范围主要是存量房交易，而存量房按房产的用途又可分为住房和非住房两类，但住房根据其面积、容积率、单价等条件又分为普通住房和非普通住房两种类型，而这两类在交易时执行的税收政策又有着很大的区别。
以南京市区有一套不足五年的40平米住房以80万元转让（其他税费暂不考虑的前提下）为例，就会出现两种不同的结果：
一是税务机关无法准确核算其交易房产原值，根据江苏省执行标准，以实际成交价格为计税依据，按1%征收率征收个人所得税，其计算公式为：800000×1%=8000元。
二是纳税人能够提供原购房合同、发票等有效凭证，从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，其差额作为应纳税所得额，按20%税率计算。假设房屋原值为40万元，在无其他扣除税费的情况下，其应纳个人所得税计算公式为：（800000－400000）×20%＝80000元。
两者相差72000元，应纳税额10倍，若核实交易房屋原值为70万元，种情况应纳税税额不变，而第二种情况的应纳税额则降为2万元，也就是说交易房屋原值越大，其差距越小。
尽管种情况仅在特殊情况下才可采取，并非普遍管理规定，但显示出房地产信息的不平衡仍是常态。
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