[摘要] 国务院发展研究中心向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文。方案中提出，在现有土地权属基础上，赋予农民处置、抵押和转让集体土地权利；在规划和用途管制的前提下，允许集体土地进入市场公开交易。对已经形成的小产权房，按不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。
日前，国务院发展研究中心向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文。方案中提出，在现有土地权属基础上，赋予农民处置、抵押和转让集体土地权利；在规划和用途管制的前提下，允许集体土地进入市场公开交易。对已经形成的小产权房，按不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。随着“383”方案的提出，“小产权房”一词的热度急剧飙升，引发业界广泛关注和讨论。
三中全会前暂无新政 小产权房仍无合法产权
需要明确的是，“小产权房”并非法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，是指占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。这种住宅没有缴纳土地出让金等费用，产权证由乡政府或村委会颁发，而不是由国家房管部门颁发，因此也被叫做“乡产权屋”。
值得注意的是，小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土资源局也不会给予备案，所谓的产权证并不能让房产具备真正合法有效的产权。
国土部曾经多次表示小产权房不合法。国土资源部执法检查局巡查员王宗亚表示，我国已在部分地区对清理小产权房工作进行试点，“中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，凡是小产权房不予确权登记，不受法律保护”。
据了解，在十八届三中全会前，很难有小产权房相关措施出台，关于小产权房的政策口径没有变化。小产权房未来的政策走向仍难以确定。
国家法律法规明确规定，城镇居民不得购买农村宅基地建房，不可以购买小产权房。但实际上小产权房问题由来已久且屡禁不止。自1995年起，小产权房问题便逐渐显现，国务院也早在2011年就成立了由国土部和住建部牵头组成的小产权房清理小组，但清理工作一直难有进展。
另据国土资源部不完全统计，2007年以前，小产权房的面积累计高达66亿平方米。另据国土资源部抽样调查显示，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州。广州、深圳等地，均已建起大量的小产权房。
小产权房的难以禁止甚至不断扩大，推手是让人难以承受的高房价。中指研究院日前发布的数据显示，10月份100个城市（新建）住宅平均价格为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，已经连续上涨17个月。
与此同时，由于少了土地出让金等费用，小产权房的价格一般是商品房价格的1/3至1/2。在商品房价格居高不下、保障房资格不足的背景下，很多中低收入者不得不选择位置较远、配套及保障较差但价格低廉的小产权房，也随之形成了夹心层的房地产市场，促使小产权房问题愈演愈烈。
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利弊参半 小产权房“转正”将终结高房价时代？
必须承认的是，小产权房“转正”并不容易，它涉及到城乡二元结构带来的土地问题、农民土地利益分配、地方政府对于土地与市场的垄断问题等多方面，对房地产市场的发展也有极大影响。河北省经济学会秘书长庞立平指出，小产权房从成本上就与正规商品房存在着不公平竞争，因此，小产权房的入市在拉低房价的同时也势必会打乱已有的商品房价格体系。
河北鑫界房地产开发有限责任公司策划总监薛峰指出，石家庄小产权房主要集中在二环以外的各个郊区村镇，由于没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，其价格普遍比同地段的商品房价格低30%甚至更多，每平米的单价相差千余元。而正规商品房仅地价就占开发成本的30%~50%甚至更多，与零地价起步的小产权房相比，明显处于不公平的地位。
虽然小产权房的存在有诸多不合理之处，但的确缓解了房地产市场供不应求的紧张局面，对遏制房价上涨也有一定作用，“转正”后更有可能终结高房价时代。经济学者马光远表示， 如果小产权房能够转正取得合法身份，在市场上能够完全流通，将会大幅提升住房供应量。把转正的小产权房放到房地产市场后，对于稳定房价能够起到一定的作用，更重要的是提供了一个供应的来源。
资深房地产评论人刘光宇认为，近年来房价不断攀升，而“小产权房”就像是“正规军”之外的一支“地方武装”，为城市的正统房地产市场注入新的血液。尽管没有“名分”，但会在客观上扩大商品房的市场供应，缓解供不应求的紧张局面。“如果没有高房价的存在，也就不存在时下小产权房的盛行。小产权房的盛行，也将击退节节攀升的房价。”
三中全会召开在即 小产权房“转正”或迎契机
虽然小产权房问题不会在短时间内解决，但是三中全会很可能为这一“历史遗留问题”的破题带来契机。
曾有业内专家提出小产权房必然合法化的六大理由。一、小产权房价格便宜。二、小产权房有助于拉低房价。三、可增加农民收入，实现农村“城市”化。三、可增加农民收入，实现农村“城市”化。五、时代发展会为小产权解禁提供可能。六、小产权房深层次上并不与法律法规冲突。
此外，经济学者马光远表示，未来小产权房问题的解决，最根本的是要尊重历史，尊重现实。未来整个农地的入市是大势所趋，以此为基础，未来小产权房获得合法身份也是一个必然的事。
“但改革将会是漫长的，短期内难以进行。”马光远同时指出，解决小产权房问题，中央应推出总体方案，并不应该一棒子打死，全部进行拆迁，而应是多方共赢的解决方案。
河北省经济学会秘书长庞立平指出，不妨引导小产权房通过缴纳补偿金的方式慢慢回归到市场中来，但是补偿金缴纳的多少以及“转正”的时间都是比较关键的问题。
据悉，日前深圳和北京已经为解决小产权房的问题进行了试点，这两座城市把小产权房纳入到保障房、公租房、经济适用房系列，此外，还通过交一部分税来加以规范。
此外，作为南京大型小产权房项目的七彩星城，开始补办土地出让手续，其业主可以更换购房合同以及办理银行按揭等手续，此举被业界认为是“变相”为小产权房转正。不过，南京市国土局指出，这一系列动作是对历史遗留的集体土地房地产处置的延续，不可解读为“小产权房转正”。
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