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楼市调控一周年,你的城市房价降了吗?

秦皇岛特价房 2018-04-09 09:35:01

2017年“3.17”是楼市的分水岭,3.17开始,北京打响房地产调控第一炮,很快,调控政策蔓延到其他一二线等十几个核心热点城市,调控政策力度空前,加息、开征房产税等消息不断爆出,悲观的论调逐渐占据上风,“房价即将崩盘”的声音不绝于耳。

如今,“3.17”楼市调控过去一年,你的城市房价降了吗?

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调控一周年 房价跌了吗?

2017年被称为房地产调控之年。

其中北京是调控最严厉的城市,过去一年,北京发布了超过30条调控措施,密集度创下北京历史乃至全国的记录。从限购、限贷到限价、限售再到限商、社保满60个月,全方位围堵“口子”。之后,几乎所有重点城市都在跟进北京的政策。

政策高压之下,各地楼市成交量全面萎缩,但二线和部分三四线乃至县城的房价却还在上涨。

【重申几点】

1、 这是我们根据「中国房价行情平台」的数据整理的,特指新建商品住宅的成交均价;

2、这是均价,如果你的购买力较高,会觉得跟实际有差异,但均价就是均价;

3、这已经是相对准确的数据,国家统计局发布的房价涨幅应该会更低一些。

通过数据看到,在政府的组合调控之下,15个热点城市中,仅深圳房价略有下跌,其他都有所上涨,不过相较于2016年,涨幅缩小。

限购、高首付比例、二套房高利率,几乎所有重点城市都学会了北京的调控政策。但一些城市的房价却还在涨,甚至出现一房难求的现象。

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调控之后 当房奴更难了

一、房贷利率越涨越高

楼市调控一年了,相对于房价涨幅,不少刚需发现,房贷利率的涨幅更高更快。

融360数据表示,2018年2月,全国首套房贷款平均利率5.46%,相当于基准利率1.114倍,同比2017年2月首套房贷款平均利率4.47%,上升幅度22.15%。

从去年年初到现在,房贷利率走势是这样的:

进入3月份,在热门一二线城市中,部分城市首套利率已大范围执行基准利率上浮20%,二套利率也同步上调。有城市个别银行已将首套利率上调至基准上浮30%-40%,且有越来越多的银行和城市加入这个上调趋势。

房贷利率上浮40%,买房要多花多少钱? 

假如现在贷款100万,利率4.9%,等额本息,还30年,那么还款总额为191万元,月均还款5307元;若利率上浮20%,在同等条件下,还款总额为213万元,月均还款5918元,30年需多还银行利息22万。若按照利率上浮40%计算,还款总额236万元,月均还款6559元,30年需多还银行利息45万。

这也就意味着贷款100万,利息就要增加45万!

然而,房贷利率上涨还没有到头! 

对于个人住房贷款,央行进行了表态。近日,央行副行长潘功胜在两会期间答记者问这样表示,的确,房贷利率是略有上升。但大家从稍微长一点的周期来看,它仍然处于比较低的水平。商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价,对住房贷款利率自主进行定价,扩大利率的浮动区间,总体上符合利率市场化的要求和趋势。

房王君还有一个担心,就如央行副行长潘功胜所说的,贷款利率目前仍处于比较低的水平。目测今年美国还要加息三次左右,如果中国不进行加息,中美利差的优势就会消失,结果就是资本外逃会变得更严重。一旦中国也进入加息通道,就不是加一次就完事了,加息是一个长期趋势。加息过后,房贷就更不只当前这么多了。

二、住房贷款也更难了

今年,房贷的闸门已经越关越小了。近一年来楼市调控持续高压,监管对银行信贷资金流向审查从严,涉房贷款全面整顿清理。

第一种贷款是房抵贷。最近,中信银行宣布从3月起暂停北京地区200万元以上个人住房抵押贷业务的消息,更是犹如一枚深水炸弹,引爆原本就气氛紧张的房贷市场。更多的银行正在准备停掉“房抵贷”。

这是什么意思呢?简单来说,居民正常购房,向银行申请房贷可以获批,但如果想把房子抵押给银行换钱出来,那就不行了。

此外,正常的房贷放款也非常慢。当前,各家银行对于房贷的态度已经不同以往,审批严、放款慢情况层出不穷。

从年前到现在,王先生已前前后后分别向建行、光大、邮储3家银行申请贷款,其中建行、光大都是直接拒绝收件,答复的理由是目前没有额度,而前面的单也还没消化完。

现在房贷为什么又难又贵?融360分析人士表示,银行推出房贷业务必然会考虑资金成本问题,2018年银行面临较大的加息压力。3月份美联储加息的可能性极大,我国央行也极有可能随之用公开市场操作来调节利率,彼时银行的资金成本会上升,需要从房贷利率等方面寻求弥补。此外,随着“租购并举”的房地产政策实行,租房产品的政策红利开始显现,各大银行开始往租房贷款方面分流资金,这就间接削弱了购房贷款方面的供给能力。

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刚需们到底怎么办? 

当你辛辛苦苦收入跑赢了通胀,攒够了首付,以为终于可以买房子了,结果银行不但没钱贷给你,就算贷给你,利率也比之前高太多。这就是调控一周年后刚需们当前的现状。

面对这一现状,刚需们应该怎么办? 房王君有几个建议:

第一,如果你的钱够了首付,就买房吧,不要管什么时机什么调控。华远地产董事长任志强曾被无数人、无数次问到:什么时候买房合适?他最新的回答仍然是,只要你需要,什么时候都可以买房。

第二,如果你要买房,买房之前,请先算一算你能承担多高的房贷利率。不要光顾着眼前,而忘了后面的事。因为后面房贷利率更高是大概率事件。

第三,房贷利率上涨,尽量使用公积金贷款购房。目前北京、深圳等城市平均贷款额度首套房贷款200万-300万,而公积金贷款北京家庭为单位最高可贷120万,南京高层次人才家庭最高可贷240万。可以用商贷和公积金的组合,享受到部分公积金购房利率优惠也是不错的选择。

调控前是房价蹭蹭往上涨,调控后是房贷蹭蹭往上涨。其实,不管行情如何演变,也不管政策走向如何,对于刚需购房者来说,买房都是一件已经被提上日程的事儿,所以只要算一算,你还可以上车,还有能力可以承担每月的房贷,尽快上车就是最好的选择。

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