[摘要] 最近一段时间，房地产调控逐步升级。今年全国两会结束后，各地政府都开始调整房地产政策，且与传统的限购、限价、限售“三大金刚”不同，政策的灵活性变得更强。 在当前的调控组合政策中，涉及居民家庭杠杆的主要有公积金、房贷利率等。 另外，需要注意的是，虽然现阶段这些问题正在逐步得到解决，但是住房公积金提取困难、使用难度大的问题依然存在。因此，需要进一步规范和完善住房公积金使用，从而真正促进租赁市场的发展。
最近一段时间，房地产调控逐步升级。今年两会结束后，各地政府都开始调整房地产政策，且与传统的限购、限价、限售“三大金刚”不同，政策的灵活性变得更强。除了推出购房摇号、“三价合一”、提升房贷利率等组合政策外，上海、武汉、兰州等城市还出台政策确保和规范住房公积金使用。可以说，房地产调控正在朝着一个新的方向迈进。 未来，房地产市场如何调控？在“房住不炒”的大背景下，房地产市场调控开始向因城施策的差异化调节方向转变，之前的大综合、“一刀切”、全调控的房地产调整方针正在向保刚需、调改善、控投资的方向转变。越来越多的城市推出差异化的组合政策，确保中低收入人群的刚性需求，引导改善性购房需求向理性化调整，并且严控房地产投资。同时，之前的很多直接性调控手段正在向间接性调控手段转变，让市场在房地产调控中发挥更大作用。
除了一、二线城市和热点城市，本轮调控还有一个趋势就是三、四线城市也开始调控，比如安徽省阜阳市阜南县也加入调控队伍。随着一、二线热点城市调控日益从严，其所带动的溢出效应已降低了不少县级城市的去库存压力，甚至有的城市房价已经开始上涨，不少热点城市周边的卫星城房价也呈现上涨态势。未来，随着房地产调控的逐步深化，已经完成去库存指标、有潜在去杠杆压力和房价快速上涨可能性的三、四线城市也将逐步加入房地产调控的阵营。由此，因地制宜、因城施策将会成为房地产市场调控的重要方向。 在当前的调控组合政策中，涉及居民家庭杠杆的主要有公积金、房贷利率等。观察以往的调控政策，可以发现，许多城市的房地产调控在某种程度上存在矫枉过正的问题，类似“一刀切”地提高房贷利率等手段造成了无差别伤害，给真正有住房需求的人也带来了影响。
事实上，近年来公积金使用一直是老大难问题，特别是公积金审批难度大、公积金被拒贷的概率高等问题一直困扰着刚需购房者。针对这一问题，去年年底，住房和城乡建设部、财政部等四部门联合发布通知，明确指出开发商不得限制、阻挠、拒绝购房人使用公积金贷款。近期，深圳、武汉、兰州等城市出台规定，要求规范住房公积金贷款业务流程、压缩贷款审批时限、加大拒绝公积金贷款惩处力度等，保证刚需人群的购房需求。从中可以看出，房地产市场的分类调控将会更加明显。针对不同人群，国家还将出台进一步的调整政策。 另外，需要注意的是，虽然现阶段这些问题正在逐步得到解决，但是住房公积金提取困难、使用难度大的问题依然存在。特别是在“租购并举”的住房制度设计下，如何使用住房公积金租房还是一个难点。因此，需要进一步规范和完善住房公积金使用，从而真正促进租赁市场的发展。
此外，关注的是房贷利率走势问题。面对中国家庭杠杆率的不断走高，商业银行的房贷利率波动也更加频繁，主要原因在于房贷利率水平在利率市场化的大背景下，已难以再长期维持在一个水平上了，需要进行真正的调整。作为以盈利为目的的金融机构，商业银行通过房贷利率的波动调整，一方面可以提升自己的经营水平、增加企业的，另一方面也可以积极响应国家政策，从资金供给端对市场进行调整。 总之，未来，房地产调控，特别是房地产金融调控将会是以金融市场手段为主体，用商业住房贷款利率水平来控制炒房以确保“房住不炒”的理念真正落地，用公积金贷款来保障刚需人群的居住需求。可以看到，房地产市场调控正在日趋向精细化发展，深入垂直分类调整将在未来成为主流。
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