[摘要] 地产泡沫的消失，需要政府系统的治道变革。
（毛寿龙，中国人民大学公共管理学院公共财政与公共政策研究所教授，公共政策研究院执行副院长，天则经济研究所学术委员，北京市海淀和詣社區發展中心理事長，北京国宏公共治理与政策研究院院长）
1、四个发展阶段
发展中国家的市场经济，其发展都有一个规律。个阶段，消费品市场迅速形成，由此带动农业和轻纺工业的发展，并带动重工业的发展。消费品市场的迅速发展，导致消费品生产过剩，并形成消费品在竞争中出现细分市场。这个过程大约10年即可完成初级市场，20年就可以形成细分市场，30年就可以形成自己的大品牌，进而进入国际市场。在这个过程中，刚开始很容易形成通货膨胀，因为消费品市场的消费品，基本上都是CPI指数的元素。所以，很容易有政治效应，也很容易导致政府过度管制价格。不过，只要继续往前走，这些问题都容易解决。而且越到后来，消费品的相对价格都会大幅度下降，CPI一般都会处于比较低的水平，大家比较担心的往往是通货紧缩，也就是CPI指数出现负。
第二阶段，因为制造业的发展，带动大企业的发展，并因此引发企业产权证券化，从而形成资本市场。资本市场逐步发展，10年初具规模，大家都赚钱，像消费品市场一样，也会出现“通货膨胀”，不过CPI指数，往往表现为股票市场指数，这个不像CPI指数被认为是不好的，而是大家都发财致富的机会。在这里，财富的计算，不是实体产品的数量，而是股票的市值。一般来说，20年内就会首发波证券投机过剩而整体性泡沫破灭。股市跌上一半到三分之二，然后进入调整期。然后逐步走出低谷，并进一步发展。主要看其治理结构是否到位。如果不到位，就长期低迷，即使发展也容易出现泡沫化和崩盘。如果治理到位，就会稳步发展，而且第二轮、第三轮的股市泡沫还会继续发生。每一次发生，都是股票市场的迅速发展，市值总量的跳跃性成长，当然也意味着可能发生的所谓“股灾”。
第三个阶段，消费品市场和资本市场的发展，引起房地产和资源市场的发展。房地产市场首先满足大批中产阶级的住房需要，同时满足城镇化快速发展的需要。房地产市场的发展进一步提升了经济的等级。房地产市场大约10年就可以得到大规模的发展，并迎来个泡沫。因为金融市场发展比较初步，在证券市场比较大风险的情况下，在成熟的房地产市场可以一枝独秀。这时，如果金融市场比较发达，比较自由化，那么房地产市场会迅速进入金融的泡沫，并因为金融投资者资金链的问题而出现房地产泡沫破灭。房价大约会跌掉一半左右，当然有的跌得多，有的跌得少。金融危机调整过来，刚需趁低价进入市场，大约5年左右，房地产市场就会逐步恢复到泡沫破灭之前的价格，然后进入正常运行阶段。地产市场和资本市场交替发展，交替出现泡沫破裂，但三五年又恢复到原来的水平，成为市场迅速发展的逻辑。当然，与市场化的资源相比，与自然越接近的资源，越因为缺乏市场结构的支持而出现短期的价格泡沫，而长期来说，自然资源的价格，尤其是其相对价格，基本上是下降的趋势。
第四阶段，金融市场迅速发展，各种金融产品，五花八门。而且证券市场和金融市场也出现了更多的衍生产品，从而进一步分散金融市场和资本的投资风险。整个经济进入非常复杂的阶段。如果经济体足够大，而且和国际市场融合足够深，那么市场经济的自稳定机制就会充分体现出来。整个经济的不稳定性更多地来自政治的单一性，或者社会自身的单一性。这个阶段，需要很好的金融治理结构的支撑。如果没有金融治理结构的支撑，就会出现金融市场的不发展。中国金融治理结构支撑不是很好，但由于互联网技术的发展，倒逼金融市场化发展，于是在中国出现了一个金融大发展的高潮。当然，这里也存在着同样的“通货膨胀”和泡沫破裂的交替逻辑。
2、中国的房地产的确有泡沫
在这种背景下，当前中国的房地产的确是有泡沫的。但这种泡沫是因为各种市场的不发达引起的。比如企业资本市场和金融市场不够发达，投资机会稀缺，导致更多的资金进入房地产市场。比如农村房地产没有进入市场，但农村的资金可以进入城市的房地产市场。比如城市的房地产市场本身行政性分割，各种身份的房地产其市场交易成本相差很大，导致交易成本低的商品房泡沫大。再加上城市的行政性等级化发展机会，公共服务的行政性等级化供给，都使得经济机会行政化分布，从而让一线城市看起来泡沫更大，二三线其次，然后是再小一点的城市。广大的农村机会没有泡沫，反而看起来有点房地产通缩。
所以，这种泡沫是行政性的泡沫，而不是金融性的泡沫。只要行政性元素不消失，这些泡沫就是钢筋一样的硬泡沫。就如北京房子很贵，但买卖人都不会认为北京房子会大幅下跌一样。其背后就是这些行政性要素的支撑。
3、中国房地产泡沫，会破灭吗？
更重要的是，在房地产市场可能出现泡沫破迷的情况下，市场本身也被一系列的政策性因素所分割。尤其是限购措施，使得消费者身份化，有钱也不一定能买房。这虽然导致了很多假离婚，但也在消费层次给予房地产泡沫以足够的支持。住房交易量因为生产和消费的多重管制，信贷政策和税费政策的多种重压，而逐步刚性化。泡沫的形成需要狂热的生产和消费，以及因金融资本介入而形成的短期过热的套利活动。泡沫的破灭也要一批狂人投资者短期内的资金链紧张乃至断裂。但这一切都被超强的行政管制所格式化，这一个格式化没有消灭房地产市场，却给高热度的房地产市场以冷却剂式的支持。
所以，在充分发展的市场里，房地产泡沫都是金融泡沫，房地产泡沫的破灭，是大批投资者资金链的大批断裂。但是在半吊子金融市场的背景下，在高度行政化、等级化、格式化管制的背景下，房地产泡沫的产生，只能是政府管制的危机。
但这种管制危机不会轻易出现，因为在房地产市场里，作为管制者的政府，和房地产开发商，以及房地产购买者一样，都是重要的获利者。政府通过高税费和高度的管制获利，房地产开发商通过管制市场获利，而一般购房投资者虽然是散户，但与政府的利益高度一致，其产权和小产权、不完整的产权相比有政策的优势。政府是有权者，房地产开发商是有特权干活的，即使购房投资者是散户，他们也是必须保护的业主，他们因为其特殊的产权而成为高度管制之市场的既得利益者。这些人都依靠房地产市场的发展获得了巨大的利润。这三类人，几乎享受了大部分市场的利润。
如果这三者都不会出现严重的资金链问题，中国的房地产市场，即使在很多人眼里有泡沫，在理论上也可能如此，与欧美市场比也可能如此，但在真实的世界里，这些泡沫，却不是一般容易破裂的泡沫，而是特殊的，由钢铁炼成的泡沫。
金融投机造成的泡沫是肥皂泡，容易破灭。政府权力、房地产开发特权、业主特殊产权，这三者形成的钢铁结构形成的泡沫，不是肥皂泡，自然也不容易破灭。
除非政府的治理体系得以重新建设，政府的治理能力从行政管制能力转变为公共治理能力，政府的税收也因此而从管制性收入转向公共服务性收入。那时，政府就成为有限的政府，市场就会成为充分发达的自由的市场。房地产泡沫不会轻易出现，一旦出现，市场也能够内生地调整。
当然，如果有发达的市场支撑，即使政府的公共治理到位，这个泡沫的破裂也是经济周期的一个环节。只要资金链能够得到延续，谁能够熬过三五年，一切都会恢复正常，而下一个所谓的“非理性”繁荣，也将等着你。
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