房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

央行"双降"利好楼市 六大理由证明降价潮或来临

和讯房产   2015-10-26 08:54

[摘要] 央行公告称,基准存贷款利率分别下调0.25个百分点。降息后,基准一年期贷款利率为4.35%,之前为4.6%;基准一年期存款利率为1.5%,之前为1.75%。与此同时,存款准备金率下降0.5%,降至16.5%。央行“双降”举措自今天起生效。至此,下半年以来央行连续三次“双降”,从去年至今,央行累计六次降息五次降准。

基准存贷款利率分别下调0.25个百分点。降息后,基准一年期贷款利率为4.35%,之前为4.6%;基准一年期存款利率为1.5%,之前为1.75%。与此同时,存款准备金率下降0.5%,降至16.5%。央行“双降”举措自今天起生效。至此,下半年以来央行连续三次“双降”,从去年至今,央行累计六次降息五次降准

央行“双降”的大背景和目的:

从今年下半年的三次“双降”尤其是本次“双降”来看,目的是什么?很明显,当前宏观经济触底,前三季度GDP增速仅仅为6.9%,经济大环境并不乐观,央行希望通过本次“双降”的货币政策举措帮助提振中国经济,并抵补财政性存款流出带来的影响。

对楼市来讲是利好吗? 笔者观点是不能一概而论。

从短期内来看,尤其是至年底这个阶段来看,央行本次“双降”是利好。

从前三季度来看,楼市“救市”政策频发,一线城市、部分二线城市(库存去化周期在15个月以下的城市,比如合肥(楼盘)、南京(楼盘)、苏州(楼盘)、南昌(楼盘)等城市)楼市需求在“救市”政策刺激之下开始集中释放,楼市基本面好转。

从政策面来看,截止今年9月底,除了多轮“救市”政策之外,央行也累计有六次降息五次降准,截止9月末,广义货币(M2)余额135.98万亿元,同比增长13.1%,高于今年12%的目标,货币政策开始走向宽松。

正是由于上述政策背景的变化,对于楼市来讲,业内人士普遍看好一线城市、部分二线城市楼市(库存去化周期在15个月以下的城市,比如南京、合肥、苏州、郑州(楼盘)、南昌等等),大多数业内人士认为,在多轮救市政策刺激之下马上会出现一波入市的行情。从二季度以来市场表现来看,在多轮救市政策刺激之下、在各地规划政策利好频出的市场背景下,开发商积极推盘、冲刺销售业绩指标,积极推动改善型需求集中释放,此时,一线城市、部分二线城市迎来了市场反弹

9月30日,央行住建部发布今年930新政,政策主导降首套首付至2.5成与提高公积金贷款的使用效率,10月24日,央行再度“双降”,预计上述城市楼市“银十”后几天的成交量势必会短期反弹,“金九银十”已经没有什么太多的悬念,至今年年底,在开发商冲刺年度销售业绩指标的影响下,今年甚至一线城市及部分二线城市再次成为楼市“大年”。

市场价格预期来看,一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”已经逐渐坚挺,尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市,比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲,接下来几个月势必会出现涨价的现象。

笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势,但是,我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情,在今年“金九十银”及楼市年底翘尾之后楼市怎么样?2016年以后的房地产市场怎么样?这才是当前经济触底阶段应该关心的话题。

同策咨询研究部总监张宏伟认为, 中国房地产市场环境今非昔比,如今,楼市供求基本面已经基本平衡,短期内来看,楼市仍然面临去库存的问题,即使有限购取消、降准降息等“救市”政策,也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年下半年三次“双降”之后,虽然市场成交量价会有所表现,“金九十银”也基本成定局,也会促使楼市一线城市、部分二线城市楼市在年底出现繁荣景象,但是,这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果,这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。而这场危机极对于明年楼市来讲反而是重大利空,楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发,届时,楼市将陷入新一轮的调整周期,“降价潮”也将来临。具体来讲,有以下六大理由:

理由之一: 楼市供求基本面已基本平衡,今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续

同策咨询研究部结果显示,2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,按照国际标准,城镇家庭户均套数达到1.0,也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,未来楼市增量房增速将递减,房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲,就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。

从楼市大趋势来看,当前楼市已经进入下半场,供求基本面来看已基本平衡,市场需求已基本得到满足,今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

从投资增速来讲,国家统计局数据显示,2015年1-9月份,房地产开发投资70535亿元,同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%),增速比1-8月份回落0.9个百分点,增速继续小幅回落,房企投资意愿继续回落,这也反映出楼市下半场的市场背景下,楼市需求不足导致房企投资动力不足,今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

理由之二:货币政策宽松,楼市需求将大量透支,楼市在下半年尤其是四季度疯狂后将陷入调整期,央行“双降”对2016年楼市是重大利空

今年 “330新政”以来,大中城市(一线城市、上述部分二线城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放,以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支,如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势,那其实就是对于市场的误判,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,今年以来货币政策持续宽松,央行累计至今已经有六次降息五次降准,此外,央行在今年年底发行2015版新版人民币、宣布推动信贷资产质押再贷款试点等措施,意味着新一轮中国式量化宽松来临。虽然包括本次央行“双降”在内的中国式量化宽松对年底有短期利好,但是由于需求在今年下半年的过度释放,央行“双降”等宽松措施反而对2016年楼市是重大利空。

从市场基本面较好的城市(库存去化周期在15月以下的一线城市、上述二线城市)楼市发展趋势来看,待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为,下半年以来,上述基本面良好的城市已经不存在去库存的问题,也基本不再需要政策层面的刺激,尤其是货币政策继续宽松的刺激,但是,下半年仍然有三次央行“双降”,仍然有其他的刺激性政策出台,笔者认为,这些不必要的政策出台导致这些城市的楼市需求过度释放,甚至相当部分城市成交量在今年前三季度已经超过去年全年。

本次央行“双降”,其实对于上述基本面良好的城市来讲亦是如此,会在第四季度继续透支未来的楼市需求。笔者认为,由于央行“双降”的刺激,上述城市本轮楼市量价齐升仍可持续,但多持续到今年第四季度末,也就是说,央行货币政策宽松将导致楼市需求在今年下半年大量透支,楼市在下半年疯狂后将陷入调整期,从时间的角度来看,2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临,并且经历2016年上半年的市场博弈期之后,下半年极有可能进入深度调整阶段,届时,由于今年以来的市场需求透支导致明年下半年市场需求释放低迷,下半年尤其是明年三季度以来极有可能再现大规模“降价潮”。届时,如果企业没有在今年下半年和明年上半年做到“未雨绸缪”,那么,房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面,企业的资金面也会因此遇到问题。

对于市场基本面不好的城市(库存去化周期在15月以上二线城市、大部分三四线城市)楼市而言,由于宏观经济低迷、人口红利衰减,市场需求难以持续增长,当前上述城市仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,并不会因为本次“双降”有实质性改变,这是楼市基本“国情”,这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力。当新一轮的房地产市场调整极来临之时。届时,上述城市楼市仍然有较严重的去库存问题,甚至调整的幅度和降价的范围都要比一线城市、部分二线城市深刻,届时,大量中小房企资金面将再度陷入危机,更多的中小房企将面临破产、倒闭或被其他大型房企收购。

因此,在央行“双降”等政策利好“窗口期”,对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好六次降息五次降准之后的跑量去库存的“窗口期”,增加“银十”甚至年底后几个月销售业绩在全年的比例,防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。

理由之三:美元加息预期强烈,全球资产配置方向转向美元资产或房产,中国楼市被美元“做空”

美元加息预期强烈,从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看,购置美元资产或增加美元资产成为他们的优选择,美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下,全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值,还是会选择投资价值较高的美国房产,不会选择中国楼市。从这个角度来看,中国楼市已经被美元“做空”,投资客即使选择中国楼市进行投资,也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业,难以改变楼市大趋势。

此外,在美国经济基本面复苏好转的背景下,美元加息预期强烈,而中国经济环境仍然处于低迷阶段,此时中国货币政策不得不通过量化宽松应对美元加息。这对于中国楼市来讲,确实是短期内的利好,市场需求也会借机集中释放,但是,短期内的需求的集中释放势必会留下更多的后遗症,也就是后期经济再度触底低迷,楼市再度回到的调整期。因此,在美元加息周期即将来临的市场背景下,中国楼市已经不再被看好,在本轮需求集中释放之后,楼市的调整期即将来临。

理由之四:“地王”频出是楼市疯狂的体现,楼市疯狂之后必然出现调整期,楼市将现大萧条的周期

今年以来,北上广深一线城市、合肥、南京、武汉(楼盘)等城市“地王”频现。笔者认为,今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现,如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地,如果这样的“地王”的拿地成为常态,那么,市场可能很快将走向另外一个方向:疯狂之后的市场调整期。

无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象,笔者认为,在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下,土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼,如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年、2013年土地市场复苏的行情,这极有可能是市场走向出现偏差,这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧,市场也将再度陷入低迷。

从历史经验来看也是如此,2009-2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后,2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看,如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现,那么,这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。

理由之五:楼市“救市”政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,未来楼市面临的问题越多,未来仍然会隐藏更多的市场风险

去年下半年以来,尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计六次降息五次降准,货币政策宽松与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至,但是,这这些政策的效果都是短期的,并不代表未来楼市基本面会一直持续回升,不代表未来问题会越来越少。笔者认为,楼市“救市”政策越频发,反而说明当前经济形势依赖楼市越严重,中国未来的楼市形势越严峻,未来楼市面临的问题越多,未来仍然会隐藏更多的市场风险。

理由之六:对于大多数大中城市来讲,仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,这是楼市基本“国情”,这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力

事实上,从短期内来看,当前楼市仍然是调整期,市场基本面并没有明显改变,“去库存”仍然为市场主旋律,这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变;此外,今年下半年以来,一线城市、部分二线城市需求被透支,待市场需求在第四季度集中释放完毕之时,下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为, 2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时,楼市仍然有较严重的去库存问题。

国家统计局数据显示,截止9月末,商品房待售面积66510万平方米,比8月末增加186万平方米。其中,住宅待售面积减少387万平方米,办公楼待售面积减少71万平方米,商业营业用房待售面积增加483万平方米。

对于房企来讲,无论是此时还是2016年,仍然面临较大的去库存压力,甚至当前部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场;而从中长期来看,经济基本面下滑的压力还会导致2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来,迟早还会面临去库存的压力。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注秦皇岛房天下官微

新房、二手房、租房、特价房大平台
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com