[摘要] 7月份全国商品房销售面积同比继续增长，达18.9%；1-7月份，全国商品房均价同比上涨6.9%，比上半年扩大1.0个百分点。由此是否可以判断楼市开始全面回升呢？笔者认为，对此应保持谨慎乐观。因为需求驱动下的房价反弹已现疲态，销售增长动能在减弱，销售回升的利好无法延伸到新开工和拿地环节。
7月份商品房销售面积同比继续增长，达18.9%；1-7月份，商品房均价同比上涨6.9%，比上半年扩大1.0个百分点。由此是否可以判断楼市开始全面回升呢？笔者认为，对此应保持谨慎乐观。因为需求驱动下的房价反弹已现疲态，销售增长动能在减弱，销售回升的利好无法延伸到新开工和拿地环节。
根据国家统计局新公布数据，7月份商品房销售面积同比继续增长，而且增速从6月份的16%上升到了18.9%。1-7月份的累计增速，也从上半年的3.9%增加到了6.1%；1-7月份，商品房均价同比上涨6.9%，比上半年扩大1.0个百分点。由此是否可以判断，楼市开始全面回升呢？笔者认为，对此应保持谨慎乐观，需求驱动下的房价反弹已现疲态，销售增长动能在减弱，销售回升的利好无法延伸到新开工和拿地环节。
从商品房均价看，尽管7月商品房均价环比6月上涨3.8%，但明显低于过去5年6.6%的均值；百城房价连涨三个月，但涨幅全面收窄。与6月相比，百城中7月房价环比上涨城市减少7个，涨幅在1%以上的城市减少2个。环比下跌城市增加7个，跌幅在1%以上城市增加5个。前期房价涨幅过快的重点城市，房价已经开始回调，中原地产数据显示，自7月份以来，深圳二手房挂牌报价连续5周下滑。
尽管楼市销售回升，但需求集中的重点城市销售动能明显减弱。中原地产监测的40个城市数据显示，7月新建住宅成交面积环比下降5%，一线、二线及三四线城市降幅分别为3%、7%、1%；房企7月“收成”更惨淡，到8月10日，共有万科、碧桂园、融创、富力等22家企业公布7月销售业绩，合计销售金额比6月份下调32.6%，保利、万达、碧桂园等销售下滑在60%左右。
8月首周（8月2日-8日），主要城市楼市下滑幅度加大。CREIS中指数据显示，29个可比城市住宅成交面积比上周（7月26日-8月1日）下降20.3%。根据CRIC监测的数据，8月首周，一线城市仅上海、深圳成交上涨13.4%和6.9%，而北京、广州则环比下滑11.4%和28.5%；二线城市下滑更为明显，除武汉、南宁少数城市回升外，代表二线城市普遍下滑25%-40%；三四线城市跌多涨少，上半年持续低迷的态势并无改观。
政策面“空窗”也是制约销售持续增长的因素之一。从去年“9·30”新政开始，楼市已经持续回升了三个季度，且回升势头很强，商品房销售面积从1-2月下滑13%迅速逆转到1-7月上升6.1%。这中间，一揽子政策刺激功不可没，过去10年布局的楼市紧缩政策在上半年“一股脑”退出、降准降息轮番登场、各地救市之频繁和力度之大（如公积金）。
但进入7月份以后，无论是国家还是地方层面，房地产刺激政策该出的都出了，楼市处于政策“空窗期”；货币政策宽松出现“脱实入虚”负效应，加上CPI回升，制约了进一步宽松的空间，“降准降息式”的宽松没那么频繁了；股市财富效应全面衰减，深圳楼市近期全面回调就是例证。近期，央行推出新一轮汇改，未来人民币持续小幅贬值的概率上升，资金流出增加，资金面紧缩也影响楼市需求。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
