[摘要] “中国的房地产市场绝对不会崩盘。2015年房地产市场将会是一个相对理性和平稳的市场。”中国房地产协会副会长兼秘书长冯俊这样预测今年的中国楼市，虽然他首先交代这一结论的背景是过去一年中国房地产市场大多数指标呈增长乏力和下行的态势，包括新开工面积、土地购置和商品房销售等方面。
“中国的房地产市场不会崩盘。2015年房地产市场将会是一个相对理性和平稳的市场。”中国房地产协会副会长兼秘书长冯俊这样预测今年的中国楼市，虽然他首先交代这一结论的背景是过去一年中国房地产市场大多数指标呈增长乏力和下行的态势，包括新开工面积、土地购置和商品房销售等方面。
冯俊是在2015年人民网财经年会——“新常态”下的楼市新趋势房地产分论坛上作出上述观点判断的。对于今年的房地产市场，冯俊也进一步描述了可能出现的主要特征。
快速增长将一去不返
“房地产市场的快速增长将会一去不复返，房地产市场将从扩张型的竞争转向质量与品质的竞争，从生产者主导的市场转向以消费者客户为主导的市场。”冯俊预测说，另外对于房地产开发企业而言，对信贷的依赖度还相当高，尤其是去年信托产品在整个房贷开发资金来源当中占的比重越来越高，这对房地产企业的偿还和债券转移是有着很大的压力。
“中国房地产市场现在面临着价格上涨的压力还是非常大的，许多人希望通过房地产来刺激经济，但是有一个问题需要思考，就是房地产发展的目的是什么。”冯俊说，“我觉得现在应该是让蛋糕做大、做好，而不是让蛋糕做贵，如果说想通过刺激房地产来拉动经济，结果经济没拉动，房价上涨了，这个是需要努力避免的。”
中国楼市出现的是“相对过剩”
另外，在总结2014年中国房地产市场的下行趋势后，冯俊则继续对楼市做了三点分析。
首先，冯俊认为，在总体上，中国的房地产市场的需求是处于总量不足、局部过生的阶段。“国内每年转移和迁徙的人口约有3500万，由此导致的住房总需求每年在1300万套左右，而现在城镇住房总供给不到1000万套。因此住房需求总量仍然是不足的。”冯俊罗列数据说。
“因此，现在出现的库存增加、销售低迷，总体上还是相对过剩，而不是过剩。而库存增加的原因是需求不足，需求不足的根源在于支付能力不足。”冯俊分析说，住房压力大的是新移民，住房支出是这些新移民遇到的大困难，“过去一年住房供应和销售需求之间的差异，实际上反映了支付能力不足的现象。”
据此，冯俊针对性地指出，虽然这几个月房价略有回调，但实际上回调幅度较少，这对提高居民的支付能力，特别是提高新移民的支付能力，将会有很大的改善，“这是一个好现象。”
在总结过去一年中国房地产市场的政策调控时，冯俊评价说政府的行政措施在很多城市已经逐步退出，但是退出并没有出现市场人士所预期的井喷式的房地产需求的改善。
“这反应了两个问题。一是市场越来越成熟，消费者也越来越成熟；二是政府对治理经济的自信，让市场起决定性作用调节供需关系。”冯俊说。
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