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楼市升温不代表回暖 明年将现一批资金链断裂房企

每日经济新闻   2014-10-31 08:40

[摘要] 房贷新政颁布近一个月,银行的执行效果如何?对楼市的刺激作用如何?房地产市场走势又将何去何从?自9月末央行[微博]、银监会推出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》后,不同声音对楼市走势的争论从未停歇。

对楼市的刺激作用如何?房地产市场走势又将何去何从?自9月末央行[微博]、银监会推出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》后,不同声音对楼市走势的争论从未停歇。

记者梳理数据发现,10月首周,在房贷新政刺激和秋交会的大力促销下,成都楼市掀起一波成交小高潮。今年的秋季成都房交会成交套数创下近12届房交会的第二高位,成交面积也远高于其他几届。同时成交金额近30亿元,为历届。与此同时,品牌房企的优惠力度也格外抢眼。10月第二周,成都主城区新房、二手房的成交面积、成交套数,均环比上涨40%以上。最后两周,成都商品房、住宅销量仍稳中有升。

对于房贷新政的刺激效果,不少开发商持保留意见,认为“只是影响了客户的购房心理”,去库存最有效的方法还是主动降价。嘉联地产报告就指出,虽然金融和政策环境已略有改善,但不断叠加的库存压力,迫使品牌房企仍需坚持目前的低价策略。

由成交“升温”的现象能否得出楼市“回暖”的判断?成都某股份制银行内部人士对《每日经济新闻》记者表示,各家银行对房贷的实际优惠力度很有限,政策效果也非常有限,10月楼市的“升温”只是伴随股票市场下跌过程的一次小小反弹,真正的回暖并没有到来。

“7折房贷利率”暂未执行

国庆大假结束头一天(10月8日),各大开发商就纷纷“晒出”了房交会期间的成绩单。蓝光地产十盘成交金额10.7亿元,保利十七盘成交10.3亿元,绿地五盘成交7.2亿元,万科六盘成交5.1亿元,华侨城成交1亿元。

房交会上青睐的仍是携多盘展销的品牌房企,刚需盘则占了这批房源中的主力,而价格直降则成为带动销售的最明显因素。本届秋交会的赢家蓝光地产公开表示,秋交会成交房屋以低总价的三房为主。另外,记者了解到,成都万科则推出了8.5折的强力优惠。“营销不玩虚的,优惠到家,成交自然到位”的观念,已成房企共识。

国庆期间成都共有142个重点在售楼盘(含秋交会参展楼盘40个),总计成交3727套,整体环比上涨103%,成交总金额近30亿元,创历届。在10月之后的三周里,销售数据继续向好。

那么,对于这样的成绩,房贷新政立了多大功劳?事实上,《每日经济新闻》记者调查发现,各家银行吸引力的“7折房贷利率”暂未执行,大家均在观望等待进一步的细则出台。刚需楼盘的劲销,还是靠房企降价带动的。

太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均表示,银行不会对房贷放出大量资金,面对楼市未来庞大的资金需求,“银行会考虑房地产行业的系统性风险,不会给出很大额度的优惠贷款。”

“认贷不认房”的政策也在一定程度上激发了改善型需求客户的购买欲望。比如,与其他品牌房企的多盘联动不同,中海地产便仅携一个170~245平方米的大户型高端盘参加房交会,并且凭借九号公馆单盘揽金2.8亿元。

“中央并非是在保房地产行业,无论是限购解除,还是限贷政策放松的表述,都是有条件、加以限制的。”北京师范大学金融研究中心主任、平安证券[微博]首席经济学家钟伟在接受《21世纪经济报道》采访时指出,早前的政策是在房地产市场发展过热的背景下出台的,而现在,则是调整其中不合适的成分。例如,既认贷又认房的政策,对市场杀伤力过大,应予调整。

强者恒强趋势将更明显

房企的日子普遍不好过,弱肉强食的丛林法则也益发突显。数据显示,截至三季度末,房企五十强中,仅有一成房企销售目标完成率在70%以上,大型房企完成率普遍在60%以上,但中小型房企业绩分化严重,部分房企销售完成率甚至不足30%。

“龙头房企与普通房企之间已呈现进一步分化特征,而这种特征在市场低迷期尤为明显。”同策咨询研究部总监张宏伟认为,市场集中度将进一步提高。未来“千亿军团”房企之间,以及100房企之间的竞争会更加激烈,强者恒强的行业洗牌趋势将更加明显。

在“现金为王”的压力下,房企一方面加紧销售,回笼资金,另一方面则积极扩大融资渠道。记者注意到,《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》第四条指出,“要继续支持房地产开发企业的合理融资需求”,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房。扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。

罗元均告诉《每日经济新闻》记者,不能否认的是,上述政策出来后,银行会对是否借钱给房企的条件考量作些许改变,但改变幅度不好说。总体来说,银行更看重房地产行业的中长期变化,对贷款给房地产行业还是非常谨慎的。

房屋有几块刚性成本,楼面地价、建安成本和税收。上述银行人士表示,“三块成本加在一起也要五六千(每平方米)了,银行所顾虑的是,如果市场价跌到五千(每平方米)怎么办?”通过银行杠杆、民间借贷、信托进行融资的房企,“就好比一边在融资买股,一边买的股票股价却在下跌,一旦债务到期股票还没出手,那资金链就断裂了。”预计到明年,还会有一批资金链断裂的房企出现。

房地产投资应注重房产本身价值

面对楼市下行,中国家庭对房地产投资的前景判断也出现了明显分化。西南财经大学2014年中国家庭金融调查显示,在买房人群中,第二季度购房者投资性购房动机占购房总动机的24.8%,“投资性购房”成为最重要的购房动机,而季度此数据仅为10%。在卖房人群中,第二季度卖房者认为房价会降而卖房的比率为10%,而季度此数据仅为3.8%。

这两组数据的变化,反映出“买房投资的家庭认为房价下滑,正是抄底进入的好机会。而卖房的家庭认为这是楼市衰落的开始,要赶紧处理掉投资性房产。”总体来说,中国家庭对房价的预期以“平稳偏下降”为主。

中铁二局地产营销总监刘斌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,房地产已越来越多地回归它的本来属性,纯粹是买来住或买来经商的情况越来越多。“以前大家跟着政策买房子,是因为觉得是不是还可以炒一下房,7000多元的单价买的,明年是不是可以八九千元转手出去?这是以前的思路。”

房贷新政不仅仅释放了一部分刚需和改善型需求,对投资性需求也有刺激。需要注意的是,投资不是投机,中国人买房过去有一个非常错误的观点,就是投资人往往抱着短线投机心理,今年买进就期望明年卖出,投机亦是中国房地产市场十几年来走过的弯路,房地产投资应是看地方、看项目、看价值点。

“至少现在在成都入手一套房子,工资房价比处于比较合理的水平。先不提短期内的问题,买一套有价值的房子投资能做到年化7%~8%,是不是比把钱放在银行里好?”罗元均补充说,房地产从来不是投机性的,从房产本身价值考量才是真正的不动产投资。

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