[摘要] 央行、银监会“9.30房贷新政”掀起的冲击波仍在持续，受其影响，各地楼市“黄金周”成交略有回升，买卖双方的预期、心态正在发生变化。
央行、银监会“9.30房贷新政”掀起的冲击波仍在持续，受其影响，各地楼市“黄金周”成交略有回升，买卖双方的预期、心态正在发生变化。专家认为，十月中下旬，此前持续“向下”调整的楼市将进入“缓冲期”。后续楼市究竟是随着此提振政策“见底”、低位“筑底”迎来回升，还是“利好出尽是利空”继续萎靡，尤待“房贷新政”在地方落地情况以及是否还有“地方版”提振政策出台。
成交小幅回升，买卖双方心态出现变化
“黄金周”不是楼市成交高峰，但央行、银监会节前发布的“房贷新政”，让不少人增加了“度假”新项目—“看房”。“本来打算和家人朋友组个"自驾游团"，结果成了"看房团"，一天就看了5套房。”杭州市民孔先生说。
据杭州透明售房网数据统计，国庆长假期间（10.1-10.7）杭州市区（含萧山、余杭）共签约新房804套，其中住宅634套，日均签约114套，签约总量较去年同期的664套上涨约17.4%，已逼近2010年“黄金周”812套的成绩。二手房方面共签约192套，其中住宅签约186套，签约总量较2013年同期的48套更是暴涨了300%，与2010年同期223套的成交量差距也在缩小。
作为二线城市的山东省会济南，在刚刚过去的这个国庆“黄金周”，商品房总成交套数为481套，单日成交量都在百套以下，其中为10月7日的93套，为10月3日的49套，整体成交与去年同期持平。在国庆结束后的10月8日和9日，济南商品房成交套数分别为241套和224套，呈现出回升的态势。
除了实际成交略微回升，楼盘来访量明显增加更显出房贷新政带来的变化。呼和浩特是公开取消限购的省会城市，9月29日至10月5日一周时间，该市城区网签成交一手商品房141套，与平淡成交相对的是人头攒动售楼部。在杭州、济南、武汉、南京多多地，受“房贷新政”影响，“黄金周”看房者明显增多，有楼盘的销售经理说“许久没见到这样热闹的场面”。
尽管“房贷新政”的实施细则仍待明确，但部分购房者的心态开始起了变化。由于过往有“刺激”楼市的先例，一些购房者害怕“错失良机”，加快下单步伐，也有一些购房者担忧“抄底抄在半山腰”，仍在看风向、等细则，不过总体来看，购房者入市、出手心态趋强。
政策“见底”，楼市“筑底”回升？
尽管各银行有关“房贷新政”的具体细则仍待出台，但多数开发商、购房者认为，当前楼市提振政策已经“见底”，房价、成交也很可能逐步“止跌企稳”，经历一个“筑底”过程。但也有人认为，“利好出尽是利空”，如果“房贷新政”打折，楼市颓势或将持续。
记者走访杭州、济南等地的多个楼盘发现，各楼盘此前的优惠措施基本没变，但购房者的议价空间逐渐收窄，加之来访、认筹增多，开发商“腰杆硬了”。“今年前半年最困难的时候都过来了，现在的政策利好楼市，你想想，开发商怎么还会推出新的优惠措施？”杭州一楼盘的营销负责人李一闻说。
尽管如此，高企的库存确实难解的压力。中房指数系统日前发布的房地产价格指数报告显示，2014年9月，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都十大城市中，除深圳、武汉和上海小幅上涨，其余城市均环比下跌，其中杭州下跌2.16%，跌幅居十大城市之首。杭州的房价下跌已持续数月，国家统计局发布的城市住宅销售价格变动情况数据显示，4月至8月，杭州的跌幅居70个大中城市首位。
有专家分析认为，杭州楼市进入去库存的调整期。目前杭州存量房源较多，如果仅由刚需支撑市场，而没有投资资金进入，杭州楼市价格将在较长阶段内趋于平稳。透明售房网数据显示，截止目前，杭州市区存量房源超过14万套。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授认为，此次央行、银监会限贷政策松绑，对整个房地产市场有一定的利好作用，但目前整体资金面还比较紧张，金融机构出于对风险的管控，加之临近年底，各家银行相对都比较谨慎，是否会很快跟进并调整各自的具体信贷政策还存在未知，使得“房贷新政”的政策效果会打折扣。
尽管“房贷新政”已出，但对楼市走势的争论从未停歇。信贷吃紧、库存高企、房价偏高……不少人认为楼市仍将下行。安信证券房地产行业研究员万知认为，“认贷不认房”主要刺激了改善需求和部分投资需求。但随着房地产市场基本进入底部区域，未来至少还有2至3个季度的库存消化期。由于目前商品房库存仍处在高位，各主流房企的策略仍是加快周转、以价换量为主。
楼市调整暂入“缓冲期”
“房贷新政”的具体细则、成色几何，将在“银十”落地并逐渐明朗，楼市也将迎来一个长周期调控的“缓冲期”。“房贷新政”真的是“大礼包”，还是只是噱头而已？这将决定“缓冲期”之后的楼市走向。
合富辉煌（中国）山东分公司市场研究总监许传明说，此次央行、银监会松绑限贷政策主要针对的改善型购房需求，今后各家银行房贷实质性松绑的政策力度将决定未来楼市成交的活跃度，目前业内也都处于观望期。但随着多地取消限购、刺激需求政策的推出，购房者将会从中获益，有利于缓解供需矛盾扩大的状况。
“等细则”成为当前全社会对楼市实时热门切的期待。分析人士指出，如果房贷利率有85折或者更低的折扣，楼市成交将稳步回升，如果利率折扣较少，购房者也许会期待更大幅度的“救市”政策，反而会因为观望、等待拉低成交。因此，“房贷新政”的具体落实将对后续楼市走向产生重要影响。
就杭州等地情况看，自取消“限购”以来成交有所放量，基本可宣告阶段性市场底部已确立，再加上“房贷新政”逐步落实，这些城市楼市成交回暖将进一步延续。但由于很多地方库存高企，是难以消化，再加之消费者目前信心不高，“消化库存”依然是主基调，“以价换量”也仍会是当前市场主流。
“当前楼市的政策导向由限制转向逐渐放松，限购与限贷逐步放宽，其他限制政策整体趋缓。”广发证券研究员乐加栋说。在此情况下，市场将成为左右楼市的主要力量，“房贷新政”中的首付比例、利率水平将由商业银行自主决定，究竟“给不给力”，还得看银行出台的实施细则。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
