[摘要] 10月9日，记者从央行营业部货币处、中国农业银行总行、中国建设银行总行、中国工商银行总行获悉：央行对商业银行的开发贷限额管理制度已有松动，以往央行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10%，而现在，各大银行能够自由地调节开发贷总量。
10月9日，记者从央行营业部货币处、中国农业银行总行、中国建设银行总行、中国工商银行总行获悉：央行对商业银行的开发贷限额管理制度已有松动，以往央行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10%，而现在，各大银行能够自由地调节开发贷总量，目前，央行已经把开发贷授信总量的权限下放至商业银行总行，商业银行可以重新启动新增开发贷款审批制度。而过去，四大银行甚至自发地进行月度性停贷和停止新增开发贷款审批。
央行政策：松动开发贷
从央行表态“支持优质开发贷、棚户区改造、保障房建设等”到二季度“利用利率规避房地产风险”再到三季度“保持适度的流动性”，可见央行对房地产贷款态度。
8月末，商品房待售面积56160万平方米，高库存的压力仍然存在，房企资金回笼乏力，众多房企希望央行解禁利率接近基准利率的开发贷。
“总体来说，央行对商业银行的开发贷仍然实行限额管理制度，商业银行仍需要遵循一定的存贷比，但已将开发贷授信总量给商业银行，商业银行的新增开发贷款可以启动，但审批制仍然在坚持。”央行营业部货币处一位人士向记者透露。
“就是松动了开发贷的总量控制，也就是说，央行不再控制各大商业银行开发贷和贷款总额的比例，当然房地产商的存款和贷款的存贷比仍然是要坚守，若房企在银行存款是0元，想超前使用银行开发贷显然是不行的，就是从总量上给了商业银行部分权力。”中国农业银行总行一位人士对记者进一步解释。在这样的松动下，银行可以支配的开发贷的资金增加了，另一方面，原本严格限制的开发贷理财产品也悄悄松动。具体来说就是通过金融产品配置让开发商获得项目债以及理财产品，甚至向房地产公司的关联贸易公司提供流动资金的抵押贷款，“从专业角度说，属于金融创新手段，之前一经发现这类情况，直接被问责，但现在这些产品却出现爆发式增长。”国泰君安一位人士向记者表示。
“目前各大商业银行的态度是支持一线城市，而对三四线城市却采取谨慎态度。”上述农业银行人士表示，“同时，政府拿出了巨大的决心进行棚户区改造，所以商业银行愿意贷款。”
银行执行：差别化
央行制定的“开发贷限制令”确有松动，但商业银行在执行过程中采取了惜贷差别化政策，商业银行目前是支持一线城市和保障房开发贷，其他城市和领域要采取风险评估方式。中国农业银行总行、中国建设银行总行、中国工商银行总行人士确认了上述消息。
8月16日，贵州省安顺市一家房企准备向中国农业银行贵州省分行申请4000万元的开发贷，其四证齐全、项目规模约2亿元、具备二级开发资质，在贵州省分行的风险评估中一路“畅通”，按照正常流程，8月26日，贵州省农行将发放4000万的开发贷，但资金并没有在当天到账。结果是，8月27日，中国农业银行贵州省分行接到中国农业银行总行通知，明确表示中国农业银行总行收回省农行的开发贷授信权力，文件同时明确定义了开发贷，即住宅地产、商业地产以及大批量按揭贷款。
具体来说，就是贵州省的开发商想找中国农业银行申请开发贷，需要向中国农业银行总行申请，而不是向中国农业银行贵州省分行申请。
“开发贷的发放权限没有往下放，而是在往上收。总体上，开发贷是增长的，但总行的条件很苛刻，审批时间很长。盖房子过程中缺钱用，对不起，要等。对大的房企是保的，对小的房企是压的。”农业银行贵州省分行的一位人士称。
不过，这样的情况并没有出现在中国农业银行北京分行和中国农业银行上海分行。
同样的状况亦发生在中国工商银行和中国建设银行。
国庆假期之前，中国工商银行福建省分行人士向记者透露，总行已经收回了福建省分行的开发贷授信权。
在这样的情况下，二三四线城市获得开发贷的机会减少。“这些城市库存量巨大，存在巨大风险，银行自然要考虑自身风险。”中国工商银行总行一位人士透露。
而一线城市及周边区域的项目目前获取开发贷受到的限制较少，10月8日，百世金谷实业有限公司总经理刘文军向记者介绍，百世金谷在河北燕郊拥有的2390亩产业园，融资渠道基本上全部依靠工商银行的开发贷，几乎感受不到“名单制”的存在。
工商银行一位人士透露：“所谓"名单制"管理并不是说企业大就可以享受，企业小就不可以享受。银行不仅仅要考察项目，更主要的是看还款进度，如果项目所处的房地产市场较为理性，还款进度很好，比如2013年年底开发贷年度还款达标率指标是33%，它们早早就是33%中的一员，即使企业小，也可以获得贷款。而个别千亿房企项目和资质不错的大企业，但总是踩点完成任务且数额巨大，已成为四大行的公开秘密，所以四大行都选择了不给它。”
报告称房产投资意愿回升 7折利率或看得见摸不着
继招商银行之后，中国建设银行10月9日也宣布执行“贷清不认房”的房贷新政，这是开始执行新政的国有大行。在房贷逐步放松的同时，购房者的意愿也出现低位反弹迹象。据交行昨天发布的报告显示，实时家庭预期不动产投资意愿已经止跌回升。
细则如何落地仍不明确
建设银行昨天表示，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。
对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。
记者昨天致电建行北京分行，但该行表示目前尚未明确如何执行及如何才能享受到7折优惠。
目前已有招行、建行明确表示开始执行房贷新政，工行、农行、中行、中信、兴业等其他银行则均表示正在研究制定实施细则。银行人士表示，从发文到实施有一定时间差，真正实施新政可能还需要一段时间。
7折利率或看得见摸不着
融360实时数据显示，国庆长假之后，北京各银行的房贷利率没有受央行新政的影响，利率水平基本与上月持平，但兴业银行首套房利率由基准利率的1.05倍下调至9.5折，降幅明显。
融360信贷专家徐瑾认为，鉴于商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位，再加上房地产行业风险加剧，所以央行新政中所提到的7折利率优惠更偏向于政策指导，银行落实起来十分困难。即使有所谓的“7折利率”，也可能会附加诸多苛刻的限制条件，对绝大多数人来说依然是“看得见却摸不着”。但是银行在落实新政时很可能会在当前的水平上适当下调房贷利率，出于盈利性的考虑，9折或为底线。
报告称房产投资意愿回升
在房贷逐步放松的同时，购房者的意愿也低位反弹。昨天交通银行发布的《不动产市场趋势与财富配置》报告指出，受刚需家庭未来入市意愿增强的影响，家庭预期不动产投资意愿止跌回升，这是今年以来该指数首次小幅回升。
报告显示，小康家庭对当前的不动产投资指数已是连续第12个月下滑。但预期不动产投资意愿指数止跌回升，从上期的100临界点，小幅回升2个百分点至102点。
目前，有换房需求的改善型刚需受到“认房又认贷”和二套房首付60%以上等规定的掣肘。二套房房贷政策放宽若能落实将有助于促进改善需求入市。但从目前的资金环境来看，二套及以上住房贷款难以大增，购买能力不足仍将成为制约入市的一大因素。未来不动产投资意愿能否继续上升，还有待观察。
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