[摘要] 受到今年以来的楼市“寒潮”影响，一些高库存的城市开始悄然为楼市松绑。从南宁开始打出限购放松第一枪至今，经历短短4个月左右的时间，限购松绑城市名单不断扩容。
今年以来的楼市“寒潮”影响，一些高库存的城市开始悄然为楼市松绑。从南宁开始打出限购放松枪至今，经历短短4个月左右的时间，限购松绑城市名单不断扩容。来自机构统计显示，截至目前，已经有30个城市在限购方面有不同程度的松动：占所有限购城市46个比例为65%。不过业内专家表示，在二三线城市库存高企之下，限购“松绑”将不能大幅度改善市场下行现状，房地产市场将进入多维度的深度调整期。
南宁市住房保障和房产管理局于4月28日在官网发布公告称，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。该政策一出，即被业内解读为南宁限购松绑的标志。
继南宁之后，呼和浩特、济南、苏州、海口、西安、无锡六地经官方确认，相继取消限购政策。进入7月以来，限购松绑城市名单不断扩容。来自中指研究院统计显示，今年7月，济南、武汉、海口、苏州、西安、无锡、杭州、石家庄、温州、宁波、青岛等城市，或发明文通告，或通过发布会、新闻报道、官方微博等多种渠道，宣布当地限购政策全面取消或部分放开。同时，成都、长春、天津、金华、衢州等城市也实际按放开限购执行。
中原地产研究部统计数据显示：截至目前，已经有30个城市在限购方面有不同程度的松动：占所有限购城市46个比例为65%。预计年内还将有10个左右城市会出台不同力度的松绑限购政策，也就是除一线城市外，都将肯定在年内取消限购政策。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，除了一线城市外，其他城市限购政策已开始逐步进行调整。从比如南宁、天津等城市首先定向放松限购，到无锡、海口等城市通过户籍新政侧面突破限购，再到沈阳、昆明、福州、厦门、南昌、石家庄等城市传言限购取消等措施，甚至呼和浩特、济南、杭州、宁波等城市直接发文调整或取消限购政策，限购政策的调整力度越来越大，尤其是库存偏大的城市取消楼市限购政策的倾向越来越明显。
在业内人士看来，今年以来，楼市各项指标低迷是取消限购的主要原因，根据国家统计局数据，上半年，商品房销售面积同比下降6.0%;销售额同比下降6.7%。
7月百城价格指数连续环比下跌，跌幅继续扩大。2014年7月，100个城市（新建）住宅平均价格为10835元/平方米，环比上月下跌0.81%，连续第三个月下跌，跌幅扩大0.31个百分点。
受楼市下滑影响，近期土地市场降温明显，房企拿地节奏大幅放缓。中原地产研究部统计数据显示，截至7月21日，7月福州、贵阳、哈尔滨、海口、杭州等36个典型一二线城市土地出让金总额约488.7亿元，约为2013年7月总额的1/3。中国房地产学会副会长陈国强表示，土地出让金的锐减将可能使地方进一步加速松绑“限购”。事实上，“千方百计去库存”成为下半年各地政策调整主要方向。在7月举行的住房城乡建设工作座谈会上，相关负责人表示，各地可根据当地实际出台平稳房地产的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积，加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施，加快行政审批速度等。
以北京为代表的一线城市，限购政策仍未出现松动迹象。在北京上半年经济形势分析会上，北京相关负责人表示，不轻易出台新的房地产政策，甚至采取放松限购等措施，否则，会削弱结构调整的动力，影响城市可持续发展。上海市曾经传闻限购松绑,最终却也被官方证实只是一场“乌龙事件”。继北京和上海两大城市之后,广州官员近日也表态不会放松限购。北京市住建委已经给出了下半年北京房地产调控的基本思路，下一步北京的房地产调控思路是按照分类调控的原则，保证供应，稳定市场。同时，也将加强税收征管，适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准，促进二手房流通，缓解供需矛盾。
中原地产首席市场分析师张大伟认为，未来在限购政策上将会出现明显分化：二线城市中经济一般的城市及三线城市，会像呼和浩特一样取消限购；二线城市中经济较好的城市，如厦门、南京、武汉等，有可能继续执行限购，但在执行层面部分放松；而一线城市因为需要控制人口，以及经济发展对房地产的依赖度不高，因此限购仍将继续。住建部政策研究中心主任秦虹此前表示，在此前限购的城市里，确实有些城市的楼市供过于求，这些城市再坚持限购意义不大，在这样的背景下，国家提出了分类调控的方针，是否松绑或取消限购应因地制宜。
——延伸阅读——
楼市淡旺季已渐趋模糊。七八月原是楼市传统的淡季，然今年苏州楼市却淡季不淡：限购政策松绑引热议，7月住宅成交量创2014年新高，下半年首场土拍全部成交，8月新房乘胜追击……
限购松绑效应初显
7月销量领跑2014
限购松绑，市场渐趋活跃，成交回暖创新高。据中指研究院苏州分院提供的数据显示，7月苏州住宅共成交5710套，环比涨幅为0.71%；成交面积为68.92万平方米，环比涨幅为1.41%。其中，吴中区成交量，成交面积为26.73万平方米；园区成交15.42万平方米，位居亚军；高新区位列第三位，成交10.39万平方米。
7月住宅成交量环比微涨，是今年的成交月（1月成交4663套、2月2880套、3月4865套、4月5455套、5月5368套、6月5670套），销量领跑2014。今年以来，面对楼市的下行压力及库存压力，地方政府频频微调，近期更是掀起了一股限购松绑潮。7月19日，苏州执行三年之久的限购政策松绑，楼市一片哗然。尽管有业内人士认为，限贷不松，影响有限，但众房企还是纷纷乘势加推辅以优惠措施以吸引购房者入市，而购房者也担心房价上涨不再犹豫不决，成交量逐渐升温。数据显示，自7月25日起，住宅日成交由之前的150套左右上升至200多套，甚至一路飙升至349套。
刚需是成交主力，中高端住宅表现也不俗。据统计，7月苏州住宅90平方米以下面积段的成交占比为17.37%；90-160平方米的成交占比为60.19%；160-200平方米的占比为4.63%；200-300平方米的占比6.59%；300平方米以上的占比11.22%。从价格方面来看，房价在8000-12000（含）元/平方米的房源成交量，成交面积为36.71万平方米，占比超50%。
土地市场方面，苏州下半年首场土拍于7月29日开槌，虽然没有出现激烈争夺的场面，但推出的22宗土地全部成交，房企拿地谨慎。
8月30盘推新入市
吴中区是供应大户
7月成交上扬，8月乘胜追击。据房天下提供的数据显示，8月苏州楼市将有30盘计划开盘或加推。业内人士表示，随着市场渐趋活跃，将会有更多楼盘加入到“开盘阵营”。
就分布区域来看，吴中区是供应大户。数据显示，吴中区以16盘遥遥领先，占据半壁江山。除新城石湖公馆、九龙仓碧堤半岛等老盘加推外，更有蓝光coco蜜园、弘阳上湖、景瑞御江山、澳海胥江湾以及华亭梦立方等纯新盘集体问世。相对而言，其他区表现一般：园区纯新盘中南锦苑以及老盘雅戈尔璞缇墅、万科玲珑东区、白塘壹号等将有开盘计划；相城区活力岛板块的尚景华苑预计推出90-160㎡房源，而在其北边的招商依云华苑预计8月加推，日前打出7938元/㎡起价，引发强烈关注；姑苏区的中锐姑苏尚城即将加推，同区域的星光耀广场也预计8月中旬加推。
房价最触动购房者神经。在限购松绑后，苏州房价走势如何是购房者最关心的话题。据统计，8月计划开盘的30个项目延续了7月的风格，大多推出了不同程度的优惠，比如九龙仓碧堤半岛、红星国际广场等推出2万抵5万的优惠。目前，市场上既有加大优惠出货者，也出现了一些楼盘涨价的现象。分析人士认为，限购放松一定程度上会促进成交放量，但不会从根本上解决供需矛盾，当前开发商仍应通过各种促销手段赢得销量，跑量变现还是位的。
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