[摘要] 年过六旬的程大伯，最近向法院起诉，因为其名下房产在其不知情的情况下，被过户给了其他人。百般委屈的程大伯找到了我们。这究竟是怎么回事呢？
年过六旬的程大伯，最近向法院起诉，因为其名下房产在其不知情的情况下，被过户给了其他人。百般委屈的程大伯找到了我们。这究竟是怎么回事呢？
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案例：
房屋被儿子伪造证件 卖掉了
程大伯的儿子小程在父母不知情的情况下，通过窃取父母的房产三证，伪造父母身份证及结婚证卖房，还花钱请来了“假父母”。通过房产中介，小程与不知情的陆先生达成了房屋买卖的一致意向，将其父母名下的一处房产卖给了陆先生，并签订了合同。其中，合同约定房屋转让价为50万元(后经法院评估该房产市价52万元)，合同签订当天支付定金5万元，房产过户手续办理完毕后当天一次性付清余款。
之后，小程协同雇来的“假父母”与陆先生在房地产交易中心办理了房产过户手续，陆先生也按照约定，在过户当天按合同约定支付剩余45万元房屋转让款。不久后，陆先生取得了该房产的三证。此后不久，程大伯发现自己的房产已被陆先生占有使用，询问缘由才得知儿子背着他把房子给卖了，于是就报案了。
不久，小程因伪造证件被批捕判刑。程大伯也向法院提起诉讼，要求确认“假父母”与陆先生签订房屋买卖合同无效，并退还房屋。法院认为“假父母”无资格签订房屋买卖合同，故该合同并未成立。但陆先生系善意取得，程大伯要求归还房屋请求，不予支持。
律师点评：
合同关系是债权关系 不影响物权关系
胡增冬：浙江三道律师事务所律师
根据《合同法》的相关理论，合同的本质是一种合意，合同成立就是各方当事人的意思表示一致，达成合意。本案中由于“假父母”并无资格签订房屋买卖合同，故“假父母”与陆某之间并未达成买卖房屋的合意，故该合同并未成立，而不是无效。根据《物权法》百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
善意主要是指不知情。本案中由于陆先生并不认识小程的父母，且小程也提供了相关的证件，并且房产过户手续也已完成，故法院认定陆某善意取得小程父母房屋符合《物权法》的规定，程大伯只能请“假父母”及小程赔偿损失。很多购房人会存在误区，认为既然合同都没有成立或者被认定为无效，为什么房屋不能返还呢？其实在法律关系上，合同关系是一种债权关系，而所有权的变动是一种物权变动、及物权关系。债权关系成立或生效与否并不影响物权关系的变动，善意取得便是法律所规定的这样一种关系。
河北将在2015年底完成农村宅基地确权发证
今天，省农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室通报农村集体建设用地、宅基地确权登记发证进展情况，并明确设定农村土地确权时间表。到2015年12月底前，全面完成农村集体土地所有权、集体建设用地使用权和宅基地使用权确权登记发证，实现全覆盖。
目前，我省农村土地确权登记发证工作稳步推进，总体进展良好，但各地工作进度不平衡，个别地区进展缓慢。截至目前，全省建制镇政府所在地共完成农村集体建设用地、宅基地确权登记发证123.5万宗（面积8.9万公顷），发证率为79.1%。乡政府所在地完成农村集体建设用地、宅基地确权登记发证43.9万宗（面积3.5万公顷），发证率为62%。
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