[摘要] 近日，京华时报记者咨询多家银行与房产中介了解到，继6月房贷市场咨询量有所上升后，7月上半月北京房贷市场购房需求再呈回暖趋势，整体咨询量较上月环比上涨15%，大量刚性购房需求从“自住房”市场回流至二手房市场的现象比较明显。
最近几日，京华时报记者咨询多家银行与房产中介了解到，继6月房贷市场咨询量有所上升后，7月上半月北京房贷市场购房需求再呈回暖趋势，整体咨询量较上月环比上涨15%，大量刚性购房需求从“自住房”市场回流至二手房市场的现象比较明显。
受自住房夹击的影响，二手房市场从去年以来就一直不温不火。而近期市场的回暖也仍然与自住房有关。京城专业个贷机构“伟嘉安捷”认为，一方面，自住房较低的中签率促使大量急于入市的刚性需求买房受阻，从而将目光重新转回到二手房市场，造成了购房需求的回流。另一方面，近期自住房较高的弃房率也从侧面反映出，即便是已经中签的购房人，也会因为住房位置或户型等原因而弃房，继而重新选择二手住房，造成了近期房贷咨询量的上涨。
随着一批自住房“刚需”人群的回流，二手房中小户型房屋依然是这些人群置业的。而这些房屋面积普遍在90平米以下。记者了解到，在房贷咨询量中以公积金贷款尤为突显，在首套房利率没有出现明显松动的情况下，打算购买小户型房屋的人群便将贷款方式瞄准了利率较低的公积金贷款，而且公积金贷款通常都能满足这部分人群额度上的需求，也让近期房贷的咨询量持续上升。
房贷利率方面，记者从多家银行了解到，目前北京执行房贷的银行，主流全部为基准。个别银行可能从广告宣传的角度有9折或者95折的表述。但是占比不足1%。中原地产首席分析师张大伟分析认为，85折才5.568%，现在银行的保本理财还可以轻松到4.5%。除非保本理财降低到4%以下，否则85折不可能出现。银行信贷可以说是影响房地产市场最关键的因素，在房地产发展的历史上可以看到，信贷收紧的年份房价一律下调，而信贷相对宽松的年份，房价则一路高涨。这么多年的历史可以看到，房地产的价格上涨爆发，主要原因和信贷过量有明显的关系。
——延伸阅读——
自6月下旬以来，北京已有金隅汇星苑、首创悦都汇和金隅汇景苑三个自住房项目陆续完成摇号并公布了摇号结果。然而，与申购时的火爆场面不同，项目摇号后却出现了较高的“弃购率”。
对此，业内人士分析称，今年北京市房价持续下滑，使自住房价格优势不再明显。普通二手住宅与自住房相比各方面优势更加凸显，也成为造成自住房高弃购率的重要原因之一。
问题是，政策性住房“弃购潮”是否意味着购房时机正悄然而至？从历史上看，2008年下半年北京限价房市场同样出现了“弃购潮”，随后房价触底，而当初坚持摇号并中签的购房家庭，随后均令旁人仰羡。
北京自住房弃购率陡升
不同于传统意义上的经济适用房和限价房，“京版”自住型商品房申购门槛并不限于拥有北京户口的家庭，甚至已有一套住房的家庭仍可以申购，这自然也夹杂了部分以投资为目的的需求。
更为吸引人的设置之处是，京版自住型商品房项目销售均价低于周边同地段、同品质商品住宅价格的30%，这使得其一经推出便备受购房者关注，甚至个别项目的申购户数甚至超过了20万，而中签率之低也堪比北京机动车摇号。
不过，随着北京商品房价格的持续走跌，自住型商品房的火爆渐渐降温。记者通过从已摇号的项目情况发现，中签弃购者明显超过了此前的预期。其中，金隅·汇星苑中签家庭弃购比例约为20%，首创·悦都汇这一比例则高达42%。
缘何一号难求的自住型商品房出现“弃购”现象？业内人士对记者分析称，自住房自身地段较偏，周边配套不足，项目建设品质不确定等因素成为中签者弃购的重要原因，而今年以来房价的下滑，也成为新的推动因素。
根据链家地产市场研究部统计，在房地产市场整体下行的大背景下，2014年上半年北京市二手住宅价格平均降幅已达到7.3%，个别区域降幅更深。
“在自住型商品房项目周边，最近出现了不少业主出售意愿高，让利幅度大的房源，这部分降价房源与自住型商品房的价格差已缩小到了10%以内，甚至个别还出现了价格倒挂现象。”一位北京房产中介人士告诉记者。
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