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楼市低迷"浇冷"土地市场 北京地块再现低溢价成交

第一财经日报   2014-07-18 08:52

[摘要] 继7月14日昌平、顺义两宗经营性地块低溢价成交后,昨日(7月17日),北京房山良乡、昌平南邵及石景山八角水泥管厂共3宗土地再度低溢价拍出,溢价率均未超30%,其中,石景山地块被以底价摘走。

继7月14日昌平、顺义两宗经营性地块低溢价成交后,7月17日日,北京房山良乡、昌平南邵及石景山八角水泥管厂共3宗土地再度低溢价拍出,溢价率均未超30%,其中,石景山地块被以底价摘走。

“断供”近70天后,北京土地市场供应开始增加。昨日下午,北京房山良乡、昌平南邵以及石景山八角水泥管厂共3宗地均进行现场竞价。其中,石景山地块位置,但也仅收到一家公司网上报价,最终该地块以底价15.8亿元成交,被京汉置业和东方邦信置业联合体竞得。

昌平地块为南邵镇(中关村(行情,问诊)科技园区昌平园东区二期)0303-16地块,属于C3文化娱乐用地,出让起始价为1.43亿元。最终,该地块以不足10%的溢价率被北京世纪华盛科技发展有限公司摘得,成交价格为1.56亿元。

位于房山区拱辰街道办事处的房山良乡高教园区地块,此前颇受关注,该地块原规划居住用途建筑规模内须配建5.4万平方米的限价商品房,房屋销售限价1.25万元/平方米。现场竞价前,该地块收到过7份网上报价,最终,被首创[简介实时动态]以18.1亿元总价摘走,溢价率约29%。

有机构人士以上述房山地块为例计算,该地块除限价房外的纯商品房部分楼面价约为1.5万元/平方米,与此前同区域2万元/平方米的商品房楼面价相比,出现明显下调。

与昔日居住类地块动辄几十轮竞价以高溢价率成交的情况不同,近期北京恢复供地后,经营性用地却意外遇冷,无论是吸引房企的数量、竞拍次数还是溢价率,均出人意料地跌至较低水平。对于这一现象,链家地产市场研究部张旭对本报记者分析称,除地块本身的因素外,今年上半年房地产市场持续低迷,多数房企业绩不景气,销售回款大幅减少。

另外,张旭发现,眼下,开发商在北京的拿地态度也逐渐谨慎。

“市场持续冷淡,预期不乐观,使当前开发商对资金的把控较为严格谨慎,因此与以往多次竞争的白热化态势不同,如今的开发商更趋于理性。”张旭说道。

北京近期的住宅成交情况,或可与土地市场的遇冷相互映照。以7月第二周(7月7日~7月13日)为例,二手房方面,来自21世纪不动产的数据显示,这周北京二手房市场成交量呈上升趋势,但成交价格依然出现小幅度的下滑;新房方面,来自链家地产市场研究部数据则称,这周北京新建商品住宅成交1255套(含保障房),环比下跌7.4%,剔除保障房后纯商品住宅成交540套,环比大幅下降46.7%。

——延伸阅读——

在沉寂一段时间后,北京土地市场开始陆续成交住宅用地并恢复供地节奏。7月17日,北京市再次挂出三宗土地,其中就包括曾于年初被暂停出让的西城区华嘉胡同地块。同日,北京市还成交了三宗经营性用地。

尽管土地市场正逐步恢复供应,但标杆房企的拿地热情却在降温,近几月拿地金额出现明显下滑。业内人士预计,受制于资金压力,房企未来拿地策略或将趋于保守。

16宗土地挂牌交易

据北京市土地整理储备中心的信息,目前共有16宗经营性用地正在挂牌交易。其中,住宅用地性质的地块共9宗,还有6宗纯商业金融用地。

在7月17日挂出的3宗地块中,市场关注的要数西城区华嘉胡同地块。该地块土地面积为2.07万平方米,建筑面积为11.77万平方米,挂牌出让起始价为35.50亿元。另外两宗土地分别为北京市石景山区香山南路28号C2商业金融用地、通州区永顺镇居住和托幼用地。按照计划,这几宗地块将在8月中下旬成交。

“西城区地块关注,但预计这块地不会太热。”中原地产分析师张大伟认为,由于该地块住宅部分全部为回购,且商业金融部分也有一定约束条件,预计拿地企业不会太多。

7月17日北京市还成交了三宗地块。其中,北京瑞元丰祥置业有限公司和北京中瑞凯华投资管理有限公司联合体以18.10亿元竞得房山区良乡高教园区住宅混合公建用地;京汉置业集团股份有限公司和东方邦信置业有限公司联合体以15.80亿元竞得石景山区八角第二水泥管厂二类居住、托幼用地;北京世纪华盛科技发展有限公司以1.56亿元竞得昌平区南邵镇文化娱乐用地。

根据业内人士的测算,上述房山地块需要提供9000平方米的回迁房,按照2000元/平方米回购;需要提供54000平方米的限价房,价格为12500元/平方米。剩余商品房部分的楼面价约为1.5万元/平方米。

“这个价格相比之前同区域商品房楼面价2万多已经有明显下调。”张大伟认为,房企对土地市场的判断已经从之前的看涨恢复到平稳。

房企拿地热情降温

在经历年初短暂火爆成交后,近期土地市场“底价成交”较为普遍,一二线城市的土地市场频刮冷风,标杆房企的拿地态度也更加谨慎。

中原地产市场研究部数据显示,20大标杆房企购置土地单月金额已经连续多月锐减,4-6月连续3个月不足200亿元,甚至仅仅在百亿元徘徊。7月以来,仅有万达、保利地产[-0.19% 资金 研报]等房企“小笔”拿地,而万科、世茂、融创、雅居乐等房企已有多时未出现在土地市场。

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