[摘要] 随着京津冀一体化迈入产业对接阶段，任何风吹草动都能让投资客调整方向：从3月末首都副中心传闻后走热的保定市和涿州市，到4月初传出的动物园批发市场落户的永清县，再到5月8日公开的大红门批发业务将要导入的白沟镇，环京楼市相继上演着房价暴涨的一幕。
目前，京津冀“骨牌”，正在从保定倒向永清。“白沟楼盘从9号开始涨钱，这几天涨了快一千元了。”在廊坊永清县从事楼盘代理销售工作的张培民，这样描述着抢戏的保定白沟镇，“永清一大部分买房的都跑去白沟了。”
随着京津冀一体化迈入产业对接阶段，任何风吹草动都能让投资客调整方向：从3月末首都副中心传闻后走热的保定市和涿州市，到4月初传出的动物园批发市场落户的永清县，再到5月8日公开的大红门批发业务将要导入的白沟镇，环京楼市相继上演着房价暴涨的一幕。
环京楼市躁热的主要购房者，往往不是河北籍，贷款是主要购房方式之一。记者实地调查中发现，各大银行对不能提供河北当地一年社保、纳税证明的外地购房者，依然延续着禁贷的政策。农业银行永清支行则更为严格，首套房贷在基准利率基础上上浮20%，并不再接受外地购房者的贷款申请。
一场狙击投资客的攻防战就此拉开。而任何一个管制似乎都会顺带产生一个新的商业模式。
帮外地人搞定贷款，也成了当下环京楼盘营销的重要噱头。而突围限贷的方式，除了花费3000元将户口迁至河北变成“本地人”，花费8000-10000元通过“硬关系”补上一纸能在银行保过的社保证明，更有开发商甚至扮演起银行的角色，向购房者借钱付尾款，最长还款时限二十年。
于是，河北限贷有解了。
买房路径转移
永清县，属河北廊坊市管辖，距北京60公里。但较之燕郊、香河、固安等地，永清县无疑属于出镜率极低的“低调者”。当然，这一状况仅截至4月3日，北京西城区与河北省廊坊市政府签署合作发展框架协议。
14日上午，从劣质音响中传出的“你把我灌醉”，让一家位于永清西南本就局促的售楼处，显得有些嘈杂。代理了楼盘销售的张培民，只能调高声音和客户宣传着，动批落地永清的事儿实际已经敲定了，这段时间永清房价一天涨了一千元。原本3000-4000元/平方米的房价，如今因为大量买房人的到来，已上涨至5000-8000元/平方米。
张培民代理的另一个楼盘凯旋城，受动批利好刺激表现更为明显。该项目去年底售价4000出头，4月5日开盘400多套房源以不到5000元的单价售罄，如今价格更是一路涨到5600元。
价格上涨，主要是迎合北京等地购房人需求。按照当地摩的司机老韩的说法，永清人自家都有房，能承受的房价也不超过5000元/平方米，如今价格猛涨，只有全靠外地人消化。
但老韩和张培民的好日子，却难以持续。经济观察报记者实地走访凯旋城，大通君澜、金地经典、帕克先生的别墅、公园壹号等七个项目，发现售楼处多处于冷清氛围，部分售楼员没有活儿便会躲到内间或角落里休息，只有购房者出现时才上前招待。而意外来访的客人，也会面临“是市场调研还是真买房”的质疑。
照张培民的说法，大部分购房人都去白沟投资了。白沟的房价从9日开始涨，几天过来已经涨了近一千。
京津冀一体化的持续推进，来自产业落地和购房者投资之间的某种逻辑，似乎变得更为清晰：无论是保定、涿州还是永清，哪里有新的产业规划出台，投资客便时间涌向哪里，并造就房价暴涨。而一旦这座城市房价被炒得过高，投资客便会果断等待，直到下一座产业落地的投资机会出现。
“涿州因为保定副中心涨价后的这段时间，市场实际挺冷的。”涿州本地楼盘香邑溪谷项目，其售楼员表示，涿州品质不错的楼盘已由5000-6000元/平方米水平涨到7000-9000元的水平。利好尽出，也造就了投资者出走，如今不少看似火热的项目，实际是由专门的分销团队操作，大量“买房客”实际是自家销售员，以此来营销现场抢房的氛围。
留住购房者
现有的购房者，留在自己的区域，甚至自家楼盘，是永清和涿州售楼员共同面对的话题。而帮助外地购房者拿到贷款，便是首先要突破的障碍。
北京周边的河北燕郊、固安、永清、涿州等区域，银行奉行的房贷政策，均是对不能提供河北当地一年社保、纳税证明的外地购房者禁止贷款。随着银行对地产行业的警惕心渐浓，房贷政策收紧趋势也变本加厉：农业银行永清支行首套房贷在基准利率基础上调整为上浮20%，并不再接受外地购房者，哪怕持有社保证明的贷款申请；涿州市建设银行则称，原本政策宽松外地人补社保可以，现在只能迁户口才能买房。
这种情况下如何打通贷款链条呢？
开发商方法主要有二：其一，将户口由其他地方迁至河北，以河北人的名义买房，此方法需花费3000元，但不适用于持有北京、天津户口的投资客；其二，购房者委托开发商，通过中介机构甚至当地社保系统的门道，补办包过银行审核的13个月的社保材料，一套8000-10000元钱。
张培民代理的凯旋城项目，更是把包过银行贷款审核当作主要说辞。项目的一位售楼员表示，项目4月开盘时400套房源半数客群都是北京为主的外地人，永清只有我们能为外地人办贷款。方式则是在签完合同后，办一套“真实”的社保完税，就“相当于在永清工作了一年，已经有很多办成的了”。
楼市的火爆，补社保的代价也水涨船高，“原来补社保还便宜只要6500元，现在得8000元了。”上述售楼员更是指出，如不放心，可带客户专门找到办社保的朋友，钱全部给他供他上下打点，最后银行就能正常贷款。甚至可让其带到社保局去办，领出合格的手续材料，但不能在局里出钱。
包括帕克先生的别墅项目，大通君澜项目对购房者补办社保办贷款的咨询，也保证没有闪失。前者售楼员表示，目前补社保都是补13个月，价格从8千至1万不等，“在市面上你自己找中介得花1.2万元，我们介绍过去的顶多1万元，这钱是办手续的人收的，我们是长期合作关系。”
在涿州的京西K2狮子城项目，则会建议购房者迁户口办理贷款。具体操作方式是，先签订购房合同，开发商找关系帮助购房者将老家户口直接落到签合同的房子上，再以河北人的身份办理贷款。转户口的费用，需要缴纳3000元。“买房直接能把户口迁过来，不用等房本，开发商这点本事还是有的。”该项目一位销售对记者表示。
如果上述两种方式都不适合，永清的公园壹号项目还会扮演起“银行”的角色。该项目人士称，公司可向签约的购房人提供贷款，首付之外的其他放款，可以贷款分期偿还给开发商，期限从3-20年，比银行的利息上浮10%。随即，该人士拿着计算器摆弄起来，“目前银行贷款利率是7.2%，我们才只收7.93%的利息。”
豪赌背后
炒作利好、大幅涨价，社保作假……在亚豪机构总监郭毅眼中，开发商和购房者，正在围绕京津冀一体化，进行着一场疯狂的楼市赌局。
以受“北京政治副中心”刺激的保定市为例，传闻散去，曾经价格暴涨的不少新盘，如今已封盘停售。而廊坊和北京西城签约被视为“动批落户永清”，北京市方面也予以否认，称签约具体内容不会提到“动批”搬迁内容，但下一步的工作有可能涉及“动批”。
郭毅表示，即便产业真正能落地，这些区域引进产业后是否能把北京的人流客流带到当地，给区域的房地产利好能有多少，这些都是未知数。另一个层面，环京楼市房价涨到接近万元，北京房价却在降价，真正的居住需求或将观望。而打着“京津冀一体化”旗号盲目涨价的开发商和四处抢房的投资客，无疑在提前透支地区需求，“靠投资客支撑的市场，高成交量高房价难以持续，部分钱紧的开发商只能无奈降价。”
虽然明知大量购房需求被其他地区分流，努力挽留客户的张培民，被问及降价问题却语气坚定。他表示，如今的永清市场，确实是提前透支部分需求，但随着京台高速开通和动批的最终进驻，应该能支撑如今的永清房价，只需再耐心等待。同时更为矛盾的地方在于，永清不少项目定价已骑虎难下，一旦降价后根本无法对上一期高价购房的业主交代。
同样等待的，还有其他的环京地产项目。香邑溪谷的上述售楼员表示，购房者实际完全跟着产业走。如今涿州冷清了，说不准这个月底下个月初一系列政策出来，涿州还会再火。
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