[摘要] 近日，第一太平戴维斯发布2014年第一季度上海房地产市场报告。报告中指出，受季节性因素影响，一季度新建住宅销售市场供求双双下跌。第一太平戴维斯认为，信贷紧缩及楼市之不确定性使部分买家持观望态度。
近日，太平戴维斯发布2014年季度上海房地产市场报告。报告中指出，受季节性因素影响，一季度新建住宅销售市场供求双双下跌。太平戴维斯认为，信贷紧缩及楼市之不确定性使部分买家持观望态度。
上海住宅销售市场
季度，新建商品住宅新增供应环比减少27.7%至260万平方米，同比增加41.0%。本季度上海一手住宅成交量环比下降43.9%至210万平方米。受季节性因素影响，一季度新建住宅销售市场供求双双下跌，然而成交均价环比上涨2.5%，达到人民币每平方米25,700元，同比增长10.6%。
太平戴维斯认为，由于年初放松项目预售证审批，使得一季度一手高端公寓新增供应较去年四季度增加近两倍，累计新增供应达27.6万平方米；超过1,280套高端公寓单元于一季度入市，其中一半以上源自全新楼盘。季度，一手高端公寓成交量自去年第四季度的高位下滑54.7%至13.7万平方米。一手高端公寓成交均价变化不大，环比上涨0.1%至人民币每平方米66,800元。
商品住宅用地市场
一季度共计成交27幅商品住宅用地，成交量环比增长2.9%至240万平方米可建面积。平均成交楼板价环比上涨17.9%，达到人民币每平方米13,400元。一季度成交土地平均溢价率从去年四季度的120%降至76.4%，然而依然维持在高位。
太平戴维斯认为，信贷紧缩及楼市之不确定性使部分买家持观望态度。中央政府不设定年度房价调控目标，促使地方政府适时推行差别化行政调控措施。鉴于行政因素及当下的疲弱市场，短期内不动产统一登记系统及房产税范围的推开预计将不易实现，目前仍处于规划阶段。当前严峻的住房贷款形势预计将削减一部分刚性需求。
上海住宅租赁市场
季度，一全新项目赛嘉虹桥皇家公寓试营业，为服务式公寓市场新增78套租赁单元。全市住宅租赁市场租金环比微跌0.1%至人民币每平方米每月181.8元，同比下降1.5%；全市租赁市场整体入住率平稳，同比下跌0.4个百分比至89.4%。全市别墅租赁租金平稳，达到人民币每平方米每月157.7元；全市别墅入住率环比下跌0.5个百分点至94.1%；浦西别墅租金环比上涨0.2%至人民币每平方米每月151.4元，同比下降1.1%。服务式公寓租金环比微跌0.1%至人民币每平方米每月219.8元，而入住率则环比上扬0.8个百分点至87.7%，同比下跌2.0个百分点。
太平戴维斯表示，酒店运营方正积极介入租赁市场，数家国际集团有望在未来几年陆续推出旗下品牌。位于浦东前滩的国际学校将于今年开校，由于周边存量极为有限，将对相关租赁市场发展形成利好。
上海甲级写字楼市场
季度共有两个新项目入市，带来新增供应89,300平方米，全市甲级写字楼存量530万平方米。由于近期交付的项目的入驻率提升幅度较大，本季度净吸纳量达156,600平方米。全市空置率环比下跌1.4个百分点至6.8%，全市平均租金为每平方米每日人民币8.49元，较上一季度持平。浦东租金环比上涨1.9%，浦西租金环比下跌1.1%。
太平戴维斯预计，2014年后三个季度将有8个主要项目入市，带来503,700平方米的供应。一旦大量供给涌入市场，空置率将可能快速攀升。浦西浦东之间的分化将会随着浦西业主在租赁条件方面的让步而继续拉大。
上海零售市场
季度共有两个新项目入市，为市场带来80,000平方米购物中心面积。核心商圈购物中心首层租金环比上升0.5%至每平方米每天人民币47.4元，非核心商圈（二级及新兴商圈）环比上升0.1%至每平方米每天人民币18.5元。核心商圈购物中心空置率环比下降1.0个百分点至3.1%。上海自贸区推出跨境购物网站 。
太平戴维斯预计，2014年后三个季度将有10个购物中心项目，约985,100平方米面积入市。现有项目底租水平仍保持稳定，业主着力维系租户，多数项目难以大幅涨租。网络购物继续保持良好增势，新的运营、推广及支付方式层出不穷。购物中心业主在氛围营造及科技应用上须有应对。
上海投资市场
受春节影响，部分交易延缓至年后完成，一季度上海投资市场迎来良好开端。共计7宗主要大宗成交于本季度内完成，总成交金额约124亿元。总成交金额中超过90%由国内投资者完成。其中，最显著的成交为金融街控股52亿总价收购SOHO海伦广场和SOHO静安广场，此举标志着该开发商正式进入上海市场。近期人民币走弱，国内物业率较低以及经济基本面偏弱等诸多因素都使得境外机构投资者更加谨慎，然而，投资者仍着眼于上海市场，寻求投资机会。投资者进行投资时考虑改变物业用途以达到目标投资回报。
太平戴维斯预计，率预计仍将继续维持稳定，高融资成本和趋缓的租金增幅仍是影响投资者决策的重要因素。受电子商务迅速发展的推动及较高率的影响，当下工业物流地产正在吸引越来越多的市场关注。国内买家依然活跃，出于财富保值的目的依据每平米单价估值购买物业，多数倾向自持。与此同时，国内投资者也在海外市场寻求更多投资机会。鉴于中央要求主营业务非房地产的国有企业逐步退出房地产领域，这一过程中需要处置的物业资产也为今后投资提供了更多机会。
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