[摘要] “双向调控”终于有了权威解释。全国政协委员、住建部副部长齐骥昨日表示：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。
“双向调控”终于有了权威解释。政协委员、住建部副部长齐骥昨日表示：所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。
继住建部部长姜伟新3月4日抛出“双向调控”概念后，各种专家学者展开深度剖析。两天后，李克强总理又在政府工作报告中提出，针对不同城市情况分类调控。
一家房地产私募基金人士表示，双向调控的表态可以看出这届政府已经改变一刀切调控的做法，更细则化。限购、限贷以前都是一个政策，不会辨别不同的地区和群体进行差异性操作。
一位在香港上市的开发商表示，政策开始差异化对企业而言，总部集权的制度也需要改变。因为过去绝大多数城市的调控都是一刀切，只需要总部统筹风险，而现在意味着区域公司要有更多的自主权才能更好做决策。
调控以地方政府为主
从市场化理论来看，供需关系决定房价走势。存货去化周期往往是判断一个城市供需关系的重要参考指标之一。
齐骥表示，今年以来，绝大多数的城市市场比较稳定，一方面供应量平稳上升，交易量也在平稳上升。只有少数城市，供求仍然紧张，房价上涨的压力依然很大。一些城市商品住房的库存量比较大，虽然交易量在上升，但新建的商品住房总量和上涨的速度很快，所以导致阶段性库存量较大。一个城市正常的商品房供应量，应该是足以支撑12-15个月的市场需求。所谓高库存是指库存量高于月销售量的12-15倍，高过1年到1年半的销售量的，就是高库存。
他认为，对于库存，应控制土地供应的规模，控制商品房上市的规模。通过分类指导，希望房地产市场可以持续健康发展。
住建部一位专家昨日对早报记者表示，住建部并不会再专门出一个细则，调控现在是以地方政府为主。现在也没有新的政策，就还是以往的政策，房价高的区域要限购。像北京、上海限购不放松，严控投机投资性需求。
从国家统计局过去一年的数据来看，除了温州一直在跌，其他城市的房价不同程度上保持增长。尤以北上广深四个一线城市涨幅，2013年房价同比涨幅都超过了20%。
一线城市的调控并不会放松，但眼下开发商都往一二线城市跑，原因就是三四线城市风险系数太大。一家房地产信托人士表示，公司规定，只投北上广深加10个二线城市，特别是中西部供应量过大的城市完全不考虑。
上述住建部专家表示，一线城市和部分二线城市房价问题还是比较突出，所以政策上要抑制需求，同时增加供给。同样，库存较大的城市，也需要从供求和供给两方面去调控。
开展共有产权房试点
齐骥表示，共有产权住房的特点主要体现在政府出让土地、供应对象和开发等环节，要求销售这类住房主要以中小型房为主，满足新家庭需求。
齐骥指出，共有产权住房，就是在土地出让当中，政府让出部分土地出让金，购房人要支付部分住房产权费用。购买过程中就明确，有多大比例需要自己支付，多大比例由政府统一负责。规定不能出售也不能出租，如果要出售的，要么是政府买回产权，要么在市场交易的时候，留下自己所得，剩下的还给政府。
他表示，由于这是一个比较新的模式，目前想通过试点推进，继而形成比较成熟的指导意见。共有产权住房这个产品的出现，可以很大程度上缓解比较紧张城市的住房需求。特别是大城市，可以满足年轻群体的需求。
上述住建部专家表示，经济适用房这些年供应量越来越小，因为土地是划拨的，地方政府的积极性也不高。但最核心的问题是产权的问题，各个城市的做法也不一样。现在要明确经适房的产权，哪部分是政府的产权，个人购买的是哪部分产权。上海搞的共有产权房“就很不错”。
棚户区改造力度加大
齐骥在参加小组讨论时称，今年的棚户区改造计划，是从2011年起任务最重的一年。
国务院总理李克强周三在政府工作报告中提到，今年新开工保障性住房700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，年内基本建成保障房480万套。
齐骥指出，国家从2011年开始就大规模开展棚户区改造工作。经过几年的改造，相当多的城市，很多棚户区居民得到改善。仍有城市存在少量的棚户区，留下的待改造。多数都是商业改造不容易的，建筑密度大，拆迁非常难。还有的是资源枯竭城市，尤其是三线城市，因经济发展滞后财政支付存在问题，有大量棚户区需要改造。
齐骥认为，要改造各类棚户区，有170万套以上主要集中在三线资源较枯竭的城市。470万套的棚户区改造，是从2011年开始，年度改造计划量的一年。相关部门正在推进，中央投资计划也有很大一块作为补贴，支持大棚户区改造。这意味着，擅长旧改拆迁的企业还有更大的蛋糕可分吃。
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标题：今年楼市调控定调“分类指导”不再“一刀切”
两会期间，备受业界关注的2014年房地产市场调控思路得以明确。住建部部长姜伟新近日透露今年房地产调控思路倾向于“双向调控”。政府工作报告更是指出，未来将针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。
业内人士认为，由于房地产市场掺杂民生、经济、投资等多种复杂因素，因此行政调控手段在2014年仍然不会马上退出。但是，与以往楼市调控“一刀切”不同的是，未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权。
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