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房贷收紧或贯穿2014全年 房贷占比减少无可避免

每日商报  2014-02-18 08:49

[摘要] 今年春节期间,包括万科、恒大在内的不少房企都加班销售,而从多家房企公布的业绩数据来看,1月份销售出现大幅增长,但2014年房地产市场的销售形势并不乐观。据分析,楼市表现疲软的主要原因是市场资金面持续偏紧,流动性收紧、利率抬升对楼市最直观的影响是增加了购房者的资金成本,银行也会延长房贷放款时间。

今年春节期间,包括万科、恒大在内的不少房企都加班销售,而从多家房企公布的业绩数据来看,1月份销售出现大幅增长,但2014年房地产市场的销售形势并不乐观。据分析,楼市表现疲软的主要原因是市场资金面持续偏紧,流动性收紧、利率抬升对楼市最直观的影响是增加了购房者的资金成本,银行也会延长房贷放款时间。

另有市场人士普遍预计,今年资金面偏紧已成定局,银行只能将有限的资金投向小微贷款等回报更高的领域,房贷业务占比减少已无可避免。而在广州等一些城市,首套房贷已难觅基准利率,有些商业贷款积压了两月还未放款。

房企展开“春节攻势”

春节过后,不少房企陆续交出了令人惊喜的成绩单。万科公布的1月份销售数据显示,公司实现销售面积194.6万平方米,同比增长20.79%,销售金额276.5亿元,同比增长45%,单月销售额接近去年全年收入1709亿元的六分之一。

两家于去年成功跻身“千亿俱乐部”的上市房企同样业绩喜人,碧桂园1月份实现合同销售金额约176.7亿元,合同销售面积约271万平方米,分别同比大增140.74%和171%;恒大1月份实现合同销售金额约110.4亿元,合同销售面积约142.7万平方米,同比分别增长53.3%和22.2%,实现了今年1100亿元销售目标的10%。

此外,部分中小型上市房企1月份销售额也出现爆发性增长。旭辉控股实现合同销售金额约22.1亿元,同比增长约58%,创下单月销售历史新高;中国奥园实现合同销售金额9.77亿元,同比增幅高达325%。

然而,在不少房企靓丽的销售数据背后,可能另有隐情。

业内人士朱一鸣认为,1月份很多房企销售数据出现“淡季不淡”的现象,一方面是由于部分房企采取了“削峰填谷”策略,典型的如万科,该公司去年底就开始“藏”业绩,自去年10月之后业绩连续两月大幅回调,今年1月却异常大增,迎来开门红;另一方面,在1月中上旬,一些房企仍然保持一定的推货量,销售同比增长实属合理。由于公布业绩的企业数量有限,开年首月业绩同比增长应该不是行业普遍现象。

此外,与往年不同的是,今年很多房企在年初的传统淡季加大了销售攻势,这也是销售业绩大幅增长的重要原因。记者通过恒大内部员工了解到,恒大1月份在广州、韶关等多个城市推出新春购房优惠活动,通过恒大员工介绍的购房者可享受97折的额外优惠,首付可以在3年内付清。

除了价格促销,不少开发商春节加班开盘。据雅居乐方面透露,公司位于海南省的清水湾与月亮湾两大项目今年春节一天都未休息,春节期间销售额超过6亿元。

但个别房企靓丽的销售数据难掩新年以来楼市出现的疲软迹象。世联行监测数据显示,2014年1月,30个大中城市商品房成交面积为1490.96万平方米,环比下降22.8%,同比下降28.8%。具体来看,一二线城市表现较差,三线城市稍好,其中一线城市成交面积270.43万平方米,环比下降30.7%,同比下降42.5%;二线城市成交面积826.61万平方米,环比下降23.9%,同比下降32.8%;三线城市成交面积393.91万平方米,环比下降13.6%,同比下降0.5%。

成交疲软,带来的是库存的积压和去化时间的拉长。世联行监测数据显示,10大重点城市库存从去年11月底开始不断增加,目前已创新高。截至1月底,10大重点城市商品房待售面积为8337.22万平方米,相比去年11月底增加了317.43万平方米,去化时间由去年11月底的9.41个月攀升至10.87个月,其中一线城市由6.82个月攀升至7.97个月,二线城市由11.80个月攀升至13.28个月。

世联行首席市场分析师吴志辉表示,1月份楼市表现疲软一方面受季节性因素的扰动,更主要的原因是市场资金面持续偏紧。流动性收紧、利率抬升对楼市的最直观影响是增加了购房者的资金成本,银行也会延长房贷放款时间。

“房贷难”或贯穿全年

“金融及现金流风险可能会成为地产行业的风险,”中海地产主席兼CEO郝建民日前在接受采访时表示。

去年两度发生流动性紧张之后,央行为防止类似事件重演,不断出手缓解市场紧张局势。同时,很多央行分支行也通过SLF(常设借贷便利)对中小金融机构提供短期流动性。但吴志辉认为,资金面偏紧的状态仍将贯穿整个2014年。

“目前我国金融脱媒正在加速推进,商业银行被迫通过提高存款利率揽储,这难免会抬高贷款利率,同时会抬升整个社会的利率中枢,”吴志辉认为,从外部来看,美联储渐进式退出量宽政策带来边际冲击,从国内来看,一些享有政府隐性担保的国企和城投对资金有刚性需求,这些因素都会导致整个社会的利率水平进一步抬高。

此外,某股份制银行内部人士向记者透露,随着以余额宝、理财通为代表的互联网金融快速发展,以往普通民众只能通过银行存款获取低息回报的局面被打破,银行低成本存款流失会越来越严重。

盛富资本与协众国际总裁黄立冲认为,房贷并不属于高利润业务,在社会利率水平不断攀升的情况下,银行只能将有限的资金投向小微贷款等回报更高的领域,房贷业务占比减少是无可避免的。此外,如果算上银行的表外业务如理财产品、信托等,商业银行在房地产领域配置的头寸非常重,出于风险平衡的考虑,银行也不可能再为房贷配置过多的资金。

依照惯例,进入新年之后,金融机构会获得新一年的信贷额度,银行的个人住房贷款额度通常会比较充裕,贷款利率往往会出现下行,审批与放款时间也会相应加快。但调查发现,2014年开年以来,上述规律失效,各城市、各银行对房贷业务并未明显放松,工、农、中、建、交等五大行首套房贷利率维持基准利率,股份制银行则普遍上浮5%-20%,延续了2013年底的房贷紧张局面。

上海一家银行的贷款经理告诉记者,如果要获得贷款基准利率,开发商需要为客户付一笔保证金。而上海一家楼盘的营销经理透露,不少银行要求申请贷款的购房者必须在银行存3个月的定期,或者购买理财产品,才能申请到贷款。

兰德咨询公司总裁宋延庆表示,现在按揭贷款的申请难度和去年同期相比,可以说是冰火两重天。2013年,银行几乎是求着开发商给他们按揭贷款业务,一些银行甚至把开发贷和按揭贷款捆绑在一起,要求申请开发贷的开发商,把楼盘的按揭贷款业务交给同一家银行。然而,今年的形势颠倒过来了,现在是开发商求着银行办按揭贷款。

“短期来看,春节过后银行的房贷额度将稍微放松,但从全年来看,房贷收紧几乎是无可避免的,这将使得楼市成交受到抑制。”世联行首席市场分析师吴志辉表示。

一家房地产公司副总经理甚至认为,今年按揭贷款的收紧会影响到全年的销售情况。

有业内认为,目前银行的按揭贷款发放周期基本上还能保证申请后1个月发放,但到了五六月份,放款周期可能会延迟至两个月。对开发商来说,按揭贷款发放的放缓,一定程度上会影响他们的利润率,因为按揭款到账时间的延缓,意味着公司必须延缓归还部分高息融资的资金。

穗开年首套房贷已难觅基准利率

春节后,广州房贷市场依然紧缩,往年年初的利率优惠也未出现,首套房基准利率基本难觅,而银行放款进度依旧缓慢,且部分银行仍出现了两个月都难以放款的局面。

分析指出,今年一季度恐怕是额度最为宽松的时节,未来三个季度,受银行内部额度分配调整等情况制约,房贷额度将更加紧张,利率也将继续上浮。

刚刚投资了一套商品房的林小姐(化名)告诉记者,她年后在某国有银行申请的贷款,利率上浮高达30%。

记者走访发现,目前,几大国有行的首套房贷利率基本上在基准利率以上,某国有行甚至因为额度紧张要上浮至少10%。而股份制银行也难觅下浮利率的,部分银行甚至表示上浮20%左右。

“现在仅有工行、邮储行等部分中资银行可做到基准利率,大部分银行首套房利率上浮5%,部分股份制小银行的首套房利率甚至上浮10%。”广州市汇瀚顾问有限公司业务经理莫静告诉记者。

事实上,大部分银行的相关房贷利率仅比去年年底降低了10%左右,而和去年年初同期相比,颇为失常。“一般来说,年初的房贷利率都会回归正常,比如首套在8.5折左右,二套则上浮10%,但是今年并没有回归。”某股份制银行个人贷款经理李先生告诉记者。

与房贷利率一样的是,目前,个人抵押贷款的利率都要上浮10%以上,某国有行甚至表示至少在30%以上,还要看分行层面的审批结果。“不管是哪家银行的个人抵押、经营贷款,基准利率肯定是不可能了。”李先生表示。

另据莫静介绍,目前大部分银行的房贷业务,审批和放款的速度已经相比此前要快速。除了部分股份制小银行还处于排队放款的过程中,莫静所在公司从去年年底积压至今的房贷申请大部分都在今年1、2月份发放完毕,但某国有大行是个例外,“该行1月份放了一部分款,2月份基本上就不放款了。我们公司有去年12月份申请的房贷,至今都还没放款,积压时间超过了两个月。”

同时,广发、平安、民生等去年暂停办理个人房贷业务的银行在新年尚未重启。

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