[摘要] 中国房企出海投资引风潮 根本停不下来的节奏
东方遍地是金子。”马可·波罗在他的游记中写到。随着时空的转换，如今东方亦将目光投向了大洋彼岸，没有当年裹在面纱后的神秘，中国房企大佬们正指挥着船队雄心勃勃地向全球进发。
原以为1月7日，绿地、新华联不动产分别宣布各自的海外投资会是临近马年春节前的收官之作，结果万达董事长王健林赴会达沃斯论坛，将中国房企出海潮在2014年的开局之际就推向了新高度。
1月23日下午，王健林在出席冬季达沃斯论坛时与英国首相卡梅伦会晤，同时宣布万达集团将在英国投资2030亿英镑用于城市改造，主要投资万达文化旅游商业综合体项目。
不少业内人士在2012年就曾质疑中国房企到国外卖房是一个“伪命题”，理由是发达国家城市化已经结束、房地产市场高度饱和，加之法律、政策、文化等因素，“烧钱”的意味更大一些。但是，良好的嗅觉是商人的必备天赋，特别是中国房地产商。
登陆
经过漂洋过海，中国房企已经在2013年实现异国登陆。
绿地集团董事长张玉良是坚定的跨国战略推动者。日前，他在住房和城乡建设部组织的一次内部交流会上表示，绿地2013年的海外收入在30亿元左右。继绿地济州岛项目的成功探路，去年12月底，悉尼绿地中心公寓项目开盘，一期推出约250套，现已全部售罄，销售额超过了3亿澳元(约16.5亿元人民币)。负责绿地悉尼项目的罗晓华对《中国建设报·中国住房》记者表示，悉尼酒店预计明年竣工，而公寓要在2017年竣工交付。
他还告诉记者，悉尼绿地中心首期推盘在一天内售罄体现了绿地集团海外拓展战略的成功落地，首批房源中澳洲以外的客户占了六成以上，其中有相当比例来自中国；由于项目位于悉尼CBD区域，同时建筑设计符合国际潮流，因此当地客户也十分认可。
去年晋升“千亿元房企”新贵的碧桂园在海外的表现同样惹眼。
记者从碧桂园集团内部获悉，碧桂园马来西亚金海湾项目开盘后吸引了新、马、中三地客户的关注，目前认购套数已超过6000套，总销售额逾100亿元，其中，中国客户占比约25% 30%。“马来西亚房产新政已在今年1月1日执行，但外国人置产房价要求从50万元提升至100万元的条例仍未正式落实，就目前而言，新条例并未对我们造成太大负面影响，因为项目也受到马来西亚当地客户追捧。”碧桂园海外项目负责人表示，今年，按照“向国际一流出发”的大方向，公司将继续推进跨国投资，在马来西亚还将陆续推出两个新项目，而一项大型国际级综合项目也在筹备中。
移民潮
到国外卖房子是需要胆量的，房企敢于冒险的动力源自中国富豪的海外投资与置业。“路子和模式与在国内没有太大差别，还是快销，迎合中国客户的需求。”华高莱斯国际地产顾问公司董事、副总经理公衍奎认为，目前开发商在国外的思路基本上是中国模式在海外的翻版，底牌是大量移民、出国的中国富裕阶层。
据胡润研究院在1月16日公布的实时调查显示，中国身价上千万元人民币的富豪移民比例从去年的60%升高到64%，其中已有103身价超过亿元的富豪移民到国外。选择投资移民欧洲的富豪上升，但美国仍是。
美国智库皮尤研究中心(Pew Research Center)去年12月17日的实时报告再次肯定了中国移民在世界范围内举足轻重的地位：报告显示，中国在移民输出国排行榜上，从23年前第7跃至第4名，移民人数从410万增至920万，排在印度、墨西哥和俄罗斯之后，也是全球接受汇款第二多的国家。
变数
富贵险中求，但达摩克利斯之剑也提醒着投资客需要时时刻刻注意着市场、政策上的风吹草动。
“2013年，投资目的地国家多了，不仅有美国、英国、澳大利亚等欧美国家，也有韩国、马来西亚等新兴投资国家；有更多的房企走出去，前面有绿地、万达、万科等品牌房企开路，随后区域性企业如朗诗、当代置业、SOHO中国等纷纷跟进；投资数额不断攀升，很多都在百亿元以上。”工商业联合会房地产商会秘书长钟彬总结了去年房企出海的三个特点。
同时，他认为2014年海外投资环境随着美国量化货币宽松政策(QE)的退出而增加变数。
张玉良也认为，国际资本、资产的价格也将重新调整。“海外市场不能放弃，而且要抓紧做。但前提是你已经基本完成了化的布局。”
“目前，中国房企出海的机会型投机性较重，特别是一些中小型房企的海外投资，他们的抗风险能力不高，的确需要格外谨慎。”公衍奎表示，绿地、万达等品牌企业的战略性跨国发展在增强，并实现了资本的快速滚动。
有业内人士认为，品牌房企拥有强大的号召力，可以带动大量中国客户购买海外项目，但新华联不动产这类的成长型房企，更要理性对待海外投资。
在国内政策环境方面，近日《党政领导干部选拔任用工作条例》的颁布体现了国家决策层对治理“裸官”现象的明确态度。因此，这对一部分“灰色收入人群”的海外投资将产生重要影响。
上世纪80年代，也曾出现过“日本买下美国”的壮景，然而随着日本经济泡沫的破裂，一切又回归常态。现在，中国“航海家”们是否能够成功避险？记者 田子超 实习记者 杨亚茹 北京报道
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美国QE退出房地产受冲击 房企应对：去海外投资 中国房地产报
[摘要]12月18日，FOMC（联邦公开市场委员会）在两天的货币政策会议结束后发布声明：从明年1月开始，每个月购买美国国债的规模将从450亿美元削减至400亿美元，每个月购买MBS（抵押支持证券）的规模将从400亿美元削减至350亿美元。
美联储在推出量化宽松的货币政策（QE）5年之后，终于迈出了退出的步。
12月18日，FOMC（联邦公开市场委员会）在两天的货币政策的会议结束后发布声明：从明年1月开始，每个月购买美国国债的规模将从450亿美元削减至400亿美元，每个月购买MBS（抵押支持证券）的规模将从400亿美元削减至350亿美元。
这一决定既在市场预期之内，其时点的选择及退出节奏又超乎预期之外。
“QE削减是美元逐步开始走强的信号，一个新的全球的经济周期正在形成，那就是欧美经济的复苏，以及包括中国在内的新兴市场国家的经济触底。这一过程中，资金开始在全球市场间重新配置。”这是接受中国房地产报记者采访的多位业内专家给出的判断。
在此周期之下，中国房地产行业恐难独善其身。
“房价在5年之内就会逆转。”盛富资本及协纵国际总裁黄立冲对中国房地产报记者表示，“对于内地房企而言，目前的疯狂拿地也是在抓紧有限的几年快速发展。不过，能看清形势的房企及投资机构，已经开始了‘向海外去’的布局。”
“钱荒”苗头再现热钱外流？
美联储QE计划的削减在中国内地的银行间市场引发了不小的漩涡。
就在美联储宣布削减QE计划的两天后，银行间市场利率再度飙升。20日，银行间市场14天期回购利率突破7%。23日，7天、14天回购利率更是双双破8%，达到近半年高点。“主要原因还是跨年资金需求旺盛，再加上QE超预期提前退出影响。”招商银行(600036,股吧)人士指出。
不过，财政部财政科学研究所金融研究室主任的赵全厚则认为，银行间资金紧张与QE计划削减无必然联系。“外资撤离确实可能造成资金紧张。但是一个国家的流动性还是主要以本国央行政策为主。问题是美联储没有退出QE时我们也闹过钱荒，但当时并未出现明显的外汇储备减少。央行24日注入流动性，是由于年底各地资金收拢，资金配置衔接不上而出手调节。”
兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁的政委在接受中国房地产报记者采访时也认为，“热钱是否外流最根本影响因素是人民币预期，但同时市场也还是会看真实行为。今年下半年虽有QE退出预期，但是反而外汇占款大量增加。”
的确，据央行数据，截至今年9月末，我国外汇储备余额为3.66万亿美元。与二季度末相比，三季度国家外汇储备增加约1600亿美元，出现今年季度增幅。
“即使这样，美联储QE计划削减的正式公布至少使得市场预期开始转变，这对包括中国在内的新兴国家影响不小。一方面，全球资金格局流向将发生逆转，之前是欧美经济不景气，资金向新兴市场流动。但QE退出信号表明美国经济复苏，而新兴国家开始走下坡路，资金必然开始流出。另一方面，利率预期也将发生改变，会导致资金成本不断上升。这两个因素加在一起就会导致国内资金紧张。”社科院金融研究所主任尹中立在接受中国房地产报记者采访时表示。
房地产受冲击 威胁愈行愈近
在这场货币盛宴终将退去之际，对习惯了低成本的资金运作的中国房地产而言，“肯定会受到影响”。多位专家一致认为。
不可否认，中国房地产市场这几年的火爆，正是由于大量的资金涌入下筑就的繁荣。
“中国钱之所以这么多、这么便宜，是与外汇占款不断增加有关系的。热钱流入导致国内资金过剩，从而房价不断飙升。”尹中立分析称。
不过，从数据上看，外资在房企开发的资金占比中并不大。2013年前11月份，房地产开发企业到位资金10.9万亿元，其中外资占比仍在不足1%的低位。
“这只是能统计的公开数据。事实上，很多外资是通过影子银行等地下通道进入中国房地产市场的。”某地产分析师表示，即使热钱撤出，也不排除一些外资的继续通过影子银行通道投资中国房地产。“所以具体影响如何，现在还不好说。”
有业内告诉中国房地产报记者，据他近期接触的国外投资者来看，“他们对中国房地产市场的投资回报还是很认可的。一些外资对的要求只要8%就行，而中国能满足这种回报的项目很多。”
鲁政委则认为，短期看，美联储QE的削减确实对中国的房地产市场的影响很间接。不过，“随着QE最终退出，香港楼市调整已经不可避免，一旦香港楼市出现调整，那内地楼市能保住吗？很困难”。
据了解，目前香港楼市已经出现下跌趋势。中原城市领先指数显示，香港指数从的125下跌至最近的119，市场成交量大幅萎缩。
如果说美联储QE规模缩减对内地房地产市场的影响还未能下定论，那么其对内地房企海外发债，则有了明显的不利影响。
“如果人民币汇率对美元贬值，那些境外融资企业资金成本会急剧上涨，进而财务成本急剧上升。而对于已经发行美元债的企业，其资金成本主要表现为汇率风险。”尹中立分析表示。
房企应对：去海外投资
“现在是配置海外资产尤其是美元资产的窗口，应适当减少中国的资产持有，否则等到每个人都抛时，谁也卖不掉。”黄立冲对记者分析表示。
目前，一些早已看清形势的地产大佬们已然开始了战略调整。
据黄立冲介绍，“我们已开始布局澳大利亚做连锁快捷酒店，避免将鸡蛋放在一个篮子里。”
11月，有报道称，SOHO中国正为上海三个项目寻找买家，其中包括虹口区的两个商业项目以及静安区的一个商住两用复合设施。同时，SOHO中国首席执行官李欣则在欧美开始收购一些项目。
而“李嘉诚撤资”一直持续到现在，从今年8月份开始，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔便相继抛售上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼和广州西城都荟广场和停车场。李嘉诚一直被业内视为跨越周期投资的高手。
“这是国内房企的必然趋势，包括房地产开发走出去，不动产投资走出去。”黄立冲进一步表示。
上述业内则认为，这是国内大的投资机构根据全球经济周期所做出的调整。“大的机构都在做这样一个布局，把大量资金投向欧美。未来几年，在中国只有一线城市还有投资机会，二线城市的投资机会就很小了，而三四线城市则更加没有机会。”
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