[摘要] 近日，央视一栏目将矛头指向万科，称其在各地多个项目应缴而未缴的土地增值税超过40亿元。于是，开发商“欠税门”再度展现在公众面前，真相究竟如何？万科一直以来被视为房地产行业的龙头老大，央视此举究竟是独挑万科，还是另有所指？
编者按：近日，央视一栏目将矛头指向万科，称其在各地多个项目应缴而未缴的土地增值税超过40亿元。于是，开发商“欠税门”再度展现在公众面前，真相究竟如何？万科一直以来被视为房地产行业的龙头老大，央视此举究竟是独挑万科，还是另有所指？房天下邀您收看今日话题：央视为何独独“点名”万科欠税？
央视“死磕”开发商欠税
45家房企欠缴3.8万亿税款
《每周质量报告》调查发现多家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。其中欠缴的雅居乐地产控股有限公司欠缴达83亿元。
然而对国内知名的45家上市房地产公司的企业年报进行分析后发现，这些公司无一例外都有巨额应交而未交的土地增值税。同期，也几乎都有足够的用于缴税的货币资金。而且，不少房地产公司将应交的土地增值税长期未交，只是挂在账上，导致应交土地增值税税额滚雪球般的一年比一年多。其中29家房地产公司，截至2012年12月31日应交未交土地增值税总额已经高达640亿元。
其中，应交未交土地增值税金额排名前十大上市房企分别是（截至2012年12月31日数据）：雅居乐地产控股有限公司83亿元；SOHO中国有限公司64亿元；广州富力地产股份有限公司58亿元；万科股份有限公司58亿元；深圳华侨城股份有限公司49亿元；招商地产44亿元；合生创展42亿元；融创中国控股有限公司27亿元；金地集团26亿元；新世界中国地产24亿港元。
央视再曝房企欠税门
央视《东方时空》报道称，吉林万科城项目、广州万科金域蓝湾等多个项目已经达到清缴土地增值税的条件，但企业并未主动申报，而当地税务主管部门并未要求企业清缴。央视称，仅万科一家企业，应缴而未缴的土地增值税超过40亿元。
“欠税门”真相是什么？
万科回应：均未达清算条件
万科称，根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》（国税发号文）及《土地增值税清算管理规程》（国税发号文）的规定，应进行土地增值税清算的，为以下三种情况：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。
万科称，经核实，报道涉及的四个项目均不满足上述条件中任何一条，不属于“应进行土地增值税清算”的情况。具体为：广州金域华庭项目，目前销售比例仅为49%，远未达到土地增值税清算条件。吉林万科城项目，根据经审计的实际成本及收入测算，目前项目毛利率仅为16%，预计清算后实际应缴纳的土地增值税少于预缴金额，属于应退税项目。广州金域蓝湾项目、柏悦湾项目，均未全部完成销售，最近交付时间均为2013年12月。虽然均未达到应清算条件，但项目公司已经在整理相关材料，为清算工作做准备。
万科表示，根据会计准则的要求，在房地产项目产生确认收入时，应根据确认收入和配比的成本，基于谨慎性原则，对未来可能缴纳的土地增值税进行合理估计，并预提准备金。此预提为企业会计处理程序，与企业现时纳税义务无关。预提金额仅为企业自身的估计，未来确定企业实际纳税义务时，税务机关另有计算方法和程序，不会以企业自测数据作为依据。
公告中还声明，截至2012年12月31日，万科计提土地增值税清算准备金人民币44.35亿元，此为公司按照会计准则要求，对未来可能产生的土地增值税进行的计提，公司不存在应缴未缴的土地增值税。
开发商欠税是误读？
国家税务总局财产行为税司负责人：这对税收政策和征管方式存在误解误读。3.8万亿元欠税，从税收征管法理和实践上说，是不存在的。
华远地产董事长任志强：央视干得十分愚蠢，是故意为之，就像收拾星巴克一样，甚至是在酝酿一个巨大的阴谋。
万科：近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年，万科总纳税额211亿元，其中土地增值税52.8亿元。央视此番报道应该是源于误解，是把会计上的“预提”理解为企业的“现时纳税义务”。
北京博睿宏税务师事务所律师杨文国：不可能算得出来。毛利率的概念跟土地增值额的概念，是截然不同的两种计算方法。
中国房地产业协会副会长朱中一：我们认为央视报道中提到的一些数据值得商榷，所谓房企欠缴3.8万亿元土地增值税的说法有夸大嫌疑。
开源证券有限责任公司研究所所长田渭东：3.8万亿元！开玩笑！一年财政收入才10万亿元，若如此，税收收入一年要增加40%，在全球都会成为笑柄！
央视连连点名意欲何为？
释放从严清算信号
这场关于土地增值税的争论或许也将在权威部门的表态中就此平息，但实际上，牵涉在土地增值税这一命题背后的开发商、地方税务部门和楼市调控决策者之间的“躲猫猫”游戏，远远没有结束。
“一个月前我们就知道，明年（税务部门）的重点是查房企，现在税负率低的企业黑名单已经形成。”北京一位了解内情的开发商告诉《华夏时报》记者。
在11月26日的公开回应中，国税总局行为税司负责人表示：“下一步，税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。”同时，国税总局对土地增值税的清算条件又一次给予明确定义，这也成为决策层释放从严清算土地增值税的强烈信号。
媒体：或为规范房地产市场
@梁海明（香港财经媒体人）：万科与央视近日杠上了，让我这个在香港瞧热闹的有一些体会：一、央视应是针对整个房地产业，而非万科；二、央视应是获有授意，才播；三、中央要房地产业健康发展，先要让开发商遵法守纪；四、中央要房地产业市场化，开发商运作须符市场规律；五、相关措施陆续有来，直到房价下调幅度让中央接受。
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