[摘要] 随着“沪七条”的出台、年末贷款的收紧，以及开发商业绩完成情况普遍较好，都使得开发商的推盘热情有所下降。不过造成供应骤然下滑的更重要原因还是在于近期相关部门对于预售证的监管力度大增。
随着“沪七条”的出台、年末贷款的收紧，以及开发商业绩完成情况普遍较好，都使得开发商的推盘热情有所下降。不过造成供应骤然下滑的更重要原因还是在于近期相关部门对于预售证的监管力度大增。
“沪七条”颁布后，全市新房住宅市场的供应量出现了明显下滑。据监控的数据显示，上周沪上新房住宅新增供应量在前一周大幅下降55.25%的基础上继续大幅下跌了41.28%，只有12.96万平方米，仅仅相当于年化周均新房住宅新增供应量水平22.14万平方米的58.54%。
楼市推盘骤然萎缩
在11月8日上海市房管局出台“沪七条”之后的那一周（即11月11日－17日），全市新房住宅新增供应量就跌至22.07万平方米，相较前一周的高峰出现了腰斩的局面。到了上一周，这种情况就变得愈演愈烈，前四天（11月18－21日），全市竟无一个新房住宅项目获取预售证，最终，上周仅有御桥河滨苑、旭辉锦庭、海富城市花园和金鼎香樟苑这4个楼盘获取了预售证，并且这4张预售证都集中在23日领取，新增供应面积合计为12.96万平方米，较前一周进一步减少了41.28%，并创造了近12周的纪录。
金九银十的供应高峰使得供应量逐渐变得后继乏力，另一方面，随着“沪七条”的出台、年末贷款的收紧，以及开发商业绩完成情况普遍较好，都使得开发商的推盘热情有所下降。不过造成供应骤然下滑的更重要的原因还是在于近期相关部门对于预售证的监管力度大增。
“严格商品住房预销售管理”是“沪七条”的重要内容之一，据德佑地产代理项目部介绍，近期开发商的预售审批普遍遇到了障碍，尤其是一些市区中高端楼盘的预售审批变得尤其困难。而类似的监管预售手段，在其他一二线城市也出现过，上周，北京市住建委就明确表示，年底之前，涨价楼盘不予批准预售，单价高于４万元的楼盘不予批准预售；杭州近期亦有多个高端楼盘的预售证未能审批通过。
德佑地产研究总监陆骑麟表示，今年以来，一二线城市房价普遍出现了较大幅度的上涨，北上广深的10月同比涨幅都超过了20%，在这种情况下，相关部门限制楼盘入市，防止市场继续过热，并且对于中高端楼盘的入市严加管控，防止房价的结构性上涨。然而这样较为简单粗暴的手段很难真正抑制房价的上涨，所起的作用仅仅是把成交高峰延后，年末供应不足所压抑的需求很可能会在明年春节后集中爆发，届时房价很可能面临报复性上涨的局面。
住宅成交量维持较低水平
随着新房住宅供应量的不断下降，全市新房住宅成交量也维持在较低的成交量。上周，沪上新房住宅成交面积为27.31万平方米，较前一周轻微上涨5.28%。
商报记者注意到，上周住宅成交排行10榜单中，大部分都是均价位于20000元／平方米以下的刚需楼盘，而中海万锦城是其中一个上榜的内环内楼盘，以42862元／平方米的均价售出了41套房源，成交面积5877平方米，排名全市第四位，是上周成交量的中高端楼盘，粗略估算，平均每套房源总价都超过了600万元。另据商报记者了解，上周，中海万锦城推出了该项目的最后一批公寓房源，合共180套房源，因此备受购房者关注，开盘当天就售出了120多套，只不过具体销售数据还未来得及全部在网上房地产上反映出来，显而易见，在市中心位置的楼盘还是颇受高端及改善性购房者欢迎的。
楼市异常火爆已经结束
黄志坚表示，上周新房住宅继续维持在30万平方米的下方，连续两周较低的成交量，表明楼市的异常火爆已经结束。“沪7条”以及中央政府“长效调控机制”的冷风频吹，或是楼市“降温”的主因之一，市场的恐慌情绪似乎得到了明显的缓解，加上连续两个月的火爆之后，成交量下滑并不奇怪。
另据监控数据显示，截至24日，11月全市新房住宅已经累计成交了103.27万平方米，成交均价为24792元／平方米，若以日均成交量推算，11月的新房住宅的成交量可达约129.09万平方米，预计实际成交量在130万平方米左右。黄志坚表示，11月商品住宅的月度成交量在年内排行第四的概率偏大，要超过3月153.82万平方米、9月141.82万平方米和10月140.41万平方米的概率很小，或者说是和预期一致，基本不可能。
黄志坚表示，政府应该趁着楼市渐趋平稳的有利时机，落实好“沪七条”，特别是加大市场供应的有关条文，从而达到扭转市场预期的目的。只有买家觉得供应不紧张了，才不会追涨，只有供大于求了，房价才可能会滞涨回调。
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