[摘要] 不管国内置业人群选择哪一种海外房产，由于对海外国家的投资环境不够了解，因此也难免会遭遇一些风险。
出资二三百万元在北京可以买到什么样的房产？若以区域价格高位来衡量的话，这笔房款只够在三环以内购买20多平方米的客厅，在“宇宙的中心”——五道口买到20多平方米的厨房……但如果有人告诉你，用在五道口买餐厅的钱就可以在海外购买高档公寓，甚至是海景别墅，并可以远离雾霾、与子亲近、休闲养老、顺便投资、转变国籍身份的话，你会不会很动心？
近一两年来，随着以上种种置业目的的驱使，加之国内限购政策继续趋紧、投资渠道有限、空气质量下降、国外房地产市场企稳回升等各方面影响，不少国内经济实力强、与国外生活关联密切的购房者开始把置业的目光投向海外，无形之中促成海外置业呈现一片火热景象。
内外原因促使海外置业风潮正劲
据仲量联行近日发布的海外住宅投资市场分析报告显示，在国内经济增速放缓、房地产调控政策影响以及人民币等多重因素的催化下，中国高净值人群(个人可投资资产超过一千万)开始更多将目光转向海外住宅市场以实现资产保值和增值。
具体分析海外置业“潮起”的原因，太平戴维斯住宅销售部及海外置业董事刘虹桥认为可以从如下两个方面来考虑：
首先，目前国内房地产市场受限购政策影响，大多数一二线城市的购房者都面对没有购房资格的问题。加之我国投资渠道有限，手里有一笔沉淀资金的人们便会去选择拓宽投资渠道，通过海外置业来实现资产的保值增值。这样一来，投资者便可以在国际范围内丰富资产配置，使其多元化，同时对冲投资风险。
其次，自从2008年次贷危机开始，美国房价大幅度跌落，这种趋势并向其他国家蔓延，加之欧洲经济不景气，很多人认为购买海外房产是投资抄底的好时机。十年之前海外置业是很多人都不敢想的事情，如今成为可能。
此外，北京嘉华四季国际会展有限公司副总经理魏克非分析认为，国内家庭海外置业，一部分是为了便利子女在海外求学，同时应对国内一定程度的空气污染等短期内无法完全解决的问题，以提高生活质量。
另据仲量联行发布的报告指出，人民币也带动了海外住宅投资热潮。以英镑为例，人民币兑英镑的汇率相比于2005年了30%左右，相当于在英国买房的房价随之下调30%。
置业目的明确市场热点相对集中
分析国内置业海外地产的人群不难发现，其置业目的比较明确。总体说来，刘虹桥认为大致可分为如下几种：
种置业目的在于移民。很多远赴海外的购房者是为了拿到海外居留权。
第二种置业目的在于为留学子女买房。“到了高中或大学阶段，很多人的子女为了接受更好的教育而选择出国留学深造。很多国外学校不提供住宿，留学生还得租房，且房租较贵，所以一些国内家长会为孩子考虑置业海外，这样等他们过去探望时还可以自由居住，等孩子大学毕业后，家长或把房子留用于养老，或将房产出售以赚取。”刘虹桥说道，“除去这两种置业目的，很少人置业海外纯粹是为了投资，比如购房者没有绿卡、没有子女在那个国家，将来也不会去工作生活，即便其认为当前投资该国房产是一个好的机会，也很少有人会选择置业于此，取而代之的是考虑如何拿到国内购房指标，或者是去其他城市投资。”
此外，还有一种置业目的在于海外养老。“比如，因为目前中国医疗卫生服务体系不是很健全，很多人不知道谁会为自己未来的医疗费用买单，所以很多人会选择像加拿大这样医疗卫生体制完善透明、纯粹福利性的国家置业养老。”刘虹桥举例道。
置业目的不同选择国家因人而异
国内买家到底应该着重考虑哪些国家的房产？业内人士表示，依据以上置业目的不同，选择国家也有所差别。
如果是为了移民置业，刘虹桥表示，那么国人可选择美国纽约、洛杉矶及加拿大多伦多、温哥华等地。以美国为例，据了解，目前美国最便捷的绿卡通道就是EB-5(EmploymentbasedfifthPreference)这项移民签证类别。该签证类别自1990年创设以来，对申请人之资格条件在历经二次修法后，如今是所有移民类别中，申请核准时间最短、资格条件限制的一条便捷渠道。不过该类别移民有一定的资金门槛，一般为100万美元，但若申请者在经政府批准的特定区域进行投资的话，移民投资金额则可以降至50万美元。按此规定，若申请者在美国当地创造十个就业机会，即可取得二年期的条件式绿卡。二年届满前90天，若该项投资行为及所创造的就业机会仍然存在，则投资移民者可申请成为居民。
此外，相比美国、英国及澳大利亚等传统移民国家，居外网中国区经理葛奕婕表示，包括西班牙、塞浦路斯、拉脱维亚等在内的欧洲国家，其移民政策相对宽松。
如果是为了子女留学置业，刘虹桥表示，由于世界排名前五十的学校多集中在美国、英国，国人可以重点考虑这两个国家。“以美国为例，如果是在纽约曼哈顿置业的话，国内买家能选的公寓主要有两种：一种是共管公寓Condos(纽约华人俗称”康斗“)，相当于国内的商品房，出售的是产权。另一种是合作公寓Co-ops，这种房屋是业主共有的，出售的实际是股份，其好处是房屋价格相对较低，但是增值会比较慢；如果选择置业洛杉矶，则以别墅为主；如果是在波士顿，Condos为主的传统房源会多一些，著名的哈佛、麻省理工等众多名校都集中在此。
如果是为了养老置业，葛奕婕认为，泰国是比较适合中国人居住的国家。泰国的气候、饮食文化、生活环境及生活方式等和中国人都比较接近，另外生活成本也较低。“置业者可选择华人比例较高的国家，使生活半径中有中国餐馆、商店、超市、医院等，这样有助其更快适应生活，使居住更有安全感。”刘虹桥谈道。
国外买房的风险是对当地房地产市场一知半解
不管国内置业人群选择哪一种海外房产，由于对海外国家的投资环境不够了解，因此也难免会遭遇一些风险。
“的风险就是对当地房地产市场的不熟悉。与国内房地产市场少有房价下跌的情况不同，国外房地产行业完全市场化，房价起起伏伏。如果购房者在高位时买进，将来可能会面临房价下跌的情况，且国外政府也有一些防止房价上涨过快的手段，房产也不会那么快。”刘虹桥说道。
此外，海外置业在税务处理上也有一定的风险。据高力国际北京分公司投资服务部董事辛勇介绍，海外置业的税费主要来自两个方面：一方面是日常经营管理的费用，一方面是交易时产生的税费。“以美国为例，在房产日常维护当中，每个州收税情况不一样，建议置业者要在投资前咨询当地这方面的专家，以便弄清楚缴纳税费的比例，从而使风险降低”。
“海外置业风险的考虑，个人判断是关键。比如欧洲五国从2008年到现在经济一直不是很景气，房地产市场低迷、消费者购房意愿降低，房地产市场处于下行通道当中，特别是像西班牙、希腊等这类国家情况比较严重。但是从另一方面来看，西方资本主义国家在一百多年当中经历了多次经济危机，自身拥有自我修复、自我完善的能力，一旦其从经济危机中缓过劲儿来，国家失业率下降，老百姓手里又有钱了，也许又会开始买房，受供需影响，从而使得房价再次上涨。”魏克非谈道。“从目前统计数据来看，美国房地产明确显现复苏信号，包括在经济危机中受到重创的房地美(房贷巨头)都已开始盈利，以前房价下降比较厉害的佛罗里达和拉斯维加斯，当前房价反弹幅度也都较大。此外，加拿大和澳大利亚的房产每年都保持8%-10%的增长幅度，相对比较稳定。还有马来西亚，2011年春季时，吉隆坡市中心的房子均价才15000元/平方米，但现在吉隆坡的房价普遍都在25000-26000元之间。”文/刘佳
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
