[摘要] 设立商品房预售合同备案登记的目的，旨在通过预售合同的备案登记，对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益。从性质上看，备案登记是国家对商品房预售行为的行政管理措施，具有较强的行政约束力，并不是确认合同效力的条件。
案情简介：2008年12月，李某与某房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同中约定：李某支付总价款1206200元，以贷款方式购买该房地产开发公司开发的一处房产，房地产开发公司应当在2009年3月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备法定及合同约定条件的商品房交付李某使用。但在到期日，商品房具备交付条件后，房地产开发公司拒绝交付房屋，理由是双方签订的《商品房买卖合同》未办理预售登记备案，认为该合同不成立，因此拒绝承认双方存在商品房买卖合同关系。无奈，李某诉至法院，要求确认双方签订的《商品房买卖合同》依法成立并有效。
律师点评：设立商品房预售合同备案登记的目的，旨在通过预售合同的备案登记，对开发商预售行为的合法性进行审查，以维护预购人的利益。从性质上看，备案登记是国家对商品房预售行为的行政管理措施，具有较强的行政约束力，并不是确认合同效力的条件。合同法解释一规定：法律、行政法规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中进一步明确：当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。实际上商品房预售合同作为不动产买卖合同，只要符合一般买卖合同的生效要件即可生效。如果仅仅因为预售人未进行预售合同登记，就导致合同不能成立，预购人就无法依据合同向预售人请求实际履行或违约赔偿，尤其是在房价上涨的情况下对预购人是非常不利的。同时也会导致开发商怠于履行该项法定义务，当出现对自己不利的情况就主张合同无效。不过，如果经买卖双方协商同意，在合同中约定以办理备案登记手续作为商品房预售合同生效条件的，由于合同的这一特别约定并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，根据合同自愿原则，在实践中人民法院会从其约定。本案中，法院判决原告李某与被告房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并有效。律师简介
栾丕强：北京（楼盘）市大成（青岛（楼盘））律师事务所主任。擅长刑事辩护，办理过多起在、省、市有影响的刑事案件；先后担任多家银行的常年法律顾问；代理过多起金融纠纷案件，积累了丰富的实践经验。为海尔集团、雪达集团等多家大中型企业担任常年法律顾问；同时擅长民商事纠纷、公司类法务。
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