[摘要] 据德佑地产数据显示，3月上海商业地产的供应量创出2011年1月以来新高，达到66.8万平方米左右，环比上涨623.1%。
商业地产逆市生长。在逃离“三限”束缚后，商业地产持续井喷。“新国五条”不仅没有涉及商业地产，而且还会让投资需求再次转移。
上海中原地产研究咨询部数据显示，近期商业地产供应爆发、成交旺盛。3月份截至24日，一手办公楼供应量为40.29万平方米，而整个2月份交易量才5.78万平方米。成交方面则温和放大为12.96万平方米，环比增加10.02%。商铺市场供应量为26.64万平方米，比2月增加近8倍。成交量达到10.53万平方米，环比增加79.08％。度过1、2月份平静期后，3月商业地产市场迎来“小阳春”。从供应推动力度上来看，后续的活跃交易风潮将延续到4、5月份。
另据德佑地产数据显示，3月上海商业地产的供应量创出2011年1月以来新高，达到66.8万平方米左右，环比上涨623.1%。
上海中原地产工商铺一部总经理陶翃表示，近期商业地产市场有如此靓丽表现主要由以下因素造成。一方面年后是传统旺季，经过年初淡季积压，年后这部分需求集中释放。其次是“新国五条”的刺激作用。调控继续加码，住宅市场投机需求进一步压缩，资金寻求新的出路。
德佑地产商业事业部总监惠凯对记者表示，从市场的供应量变化中就可以看出，开发商对商业地产信心十足，从而加大供应量，在市场成交火爆之际加快销售速度。目前市场上商业地产成交主要集中在嘉定、浦江、南桥、松江、顾村、江桥等外环以外地区，由于这些区域内商业地产价格相对较低，总价优势明显，而且不少楼盘都推出商住性质产品，对刚需和部分投资客有很大吸引力。
惠凯分析，从今年上海商业地产成交排行榜来看，前十中按区域方面分，除了位于原卢湾滨江的瀛通绿地大厦和虹口北外滩的上海国际航运服务中心两个项目地处中心商务区以外，其他项目基本都是外环以外区域。结合个案产品类型来看，万达广场、悦合国际广场、卓越商务中心等多个楼盘都是以酒店式公寓的商住产品为主，纯写字楼项目只有瀛通绿地大厦和上海国际航运服务中心，其他为商铺产品。由此可见，目前商业地产市场上成交主要以酒店式公寓为主，出现这种情况和目前宏观调控对住宅产品的限购政策、小户型酒店式公寓总价低并且带装修可以拎包入住等等因素直接相关。
“当前热销的商业地产项目，至少需要具备以下这些优势当中的一个：一、位于市中心稀缺地理位置；二、外郊环人口将被大量导入且缺少大型商业的区域；三、拥有轨交规划站点的区域，拥有SOHO户型的项目。”同策咨询研究中心资深分析师许之静认为，随着居住人口的导入，新城板块或者是市郊区域的一些城市综合体项目，是近年来商办市场发展的主力，如3月至今在商业地产市场成交排行前十的卓越商务中心。卓越上海营销总监彭傲杰表示，2011年12月29日，卓越以5.51亿元的超低代价拍下了奉贤南桥新城35万平方米的大型城市综合体项目。2012年3月开盘销售，当年就获得了15亿元的销售回款。该案为卓越集团获得巨额的同时，也为南桥政府引进了大量的商办企业和人群，同时其建起的商业街，将在今年三季度开业；届时其高档住宅也会同期销售。短期之内商、住、办全面繁荣为新城建设起到了巨大的促进作用。
写字楼：出现罕见供大于求局面
同策咨询研究中心数据显示，今年3月1日-25日，上海写字楼新增供应12个项目，40.29万平方米，成交面积14.27万平方米，均价23598元/平方米。供求比例出现短期少见的供远大于求的情况。
“近期上海写字楼市场走势基本和商业地产整体市场类似，成交略低于去年四季度，但总体市场依然平稳，而供应量则出现大幅增长。价格走势方面，呈现出稳步攀升的态势。”德佑地产商业事业部总监惠凯对记者表示，考虑到目前楼市宏观调控正处于一个较为敏感的阶段，由于后期政策的不确定性，写字楼市场依然存在一定的风险。但从楼市整体发展趋势来看，上海写字楼在经济发展、上海“四个中心”全面建设的大背景下，将长线持续向好。
另外，由于上海写字楼总量的逐渐增加，后期经营中的租金和空置率都将面临挑战，考虑到未来上海交通环境的改善，非核心商务区周边环境将得到发展，部分地区写字楼租赁情况有望得到改善，而较低的租金所带来的吸引力势必对市区内传统商务区内中低端写字楼造成一定的冲击。
同策咨询研究中心资深分析师许之静向记者表示，从当前的写字楼供应趋势来看，更多的已趋向于城市综合体，或是商住两用小户型项目，这类项目都是近两年来市场关注的重点，受追捧程度也较高。其中商住小户型由于不限购不限贷受到资金有限的个人投资者所欢迎，因此，只要限购政策不解禁，写字楼市场还是长期看好。
上海中原地产工商铺一部总经理陶翃表示，当前，办公楼市场迎来新的发展机会，同时也伴随风险，首先是高库存的风险。受调控影响，一些地产商开始转向商办市场，但成交方面并非尽如人意，截至2月底上海写字楼库存有430万平方米，峰为去年11月，为460万平方米，去化压力非常大。其次需警惕区域性风险，比如地段偏远且难以形成商务圈的独立项目。
另外，酒店式公寓成交量有逐步上涨趋势。同策咨询研究中心数据显示，3月份，已经有5个商住两用小户型项目入市，合计推出房源1626套，1.08万平方米，面积上占同期办公供应的27%。该类产品的推出主要集中在南桥新城、嘉定新城、松江中部、浦江板块。从成交方面看，松江新城的松江万达广场最为令人瞩目，不到一个月的时间内成交了273套小户型办公房源，成交面积达到1.3万平方米。从价格上看，此类产品成交均价多在1.5万元/平方米左右，70万~80万元是主力总价段，这样的价格适合普通投资者进入。
许之静认为，楼市中的投资需求一直存在，住宅销售低迷或者后市不明朗时，投资人群涌入商住两用小户型项目；而当住宅市场回暖，价格有上扬趋势时，不少投资客又返回了住宅市场，这两种产品的确有“跷跷板”效应。
商铺：综合体、社区商铺是热点
德佑地产研究数据显示，今年3月份，上海商铺市场供应面积26.5万平方米，环比上涨559.7%，成交面积11万平方米左右，环比上涨90.3%，成交均价21476元/平方米，环比下跌15.5%。
德佑地产商业事业部总监惠凯指出，目前市场上综合体项目或者住宅的附带商业是主流产品。从地域上看，热销项目都位于较为成熟或者发展潜力较大的区域，如春申、江桥、古北和浦江镇板块等等。由于这些区域周边环境的逐渐完善，人气相对旺盛，投资客在购铺时可以实实在在地看到周边人流情况，因此成为购买商铺的。
另外，也有部分项目因为区域发展潜力巨大，人口导入趋势明显，或者周边有轨道交通等规划，对区域商铺销售起到很大的促进作用。比如3月底，同福易家丽集团旗下位于金山新城核心的易家中心首批商铺正式公开发售，该项目因为坐拥已正式试运行的城际轨道交通22号线，紧邻金山大道这一城市发展与交通双主轴，加上规划和政策的强力扶持，因此受到投资者关注。首期推出批次171套商铺，引发了近千组投资客户的火爆追捧，开盘当天成功认购90%。该项目的定位以家庭日常休闲消费为核心，注重高端、休闲、便利性为目标的一站式体验消费的业态模式。
上海中原地产工商铺一部总经理陶翃同时指出，从商铺性质来分析，一手社区商铺和综合性商铺在近期成交中占有相当比重，且社区商铺排名居前。
比如本月排名前三的3个项目中，社区商铺占到了2个，且单个项目成交面积都在5000平方米以上，而这种现象在二手商铺中反映更强烈。比如近期有不少房东迫于调控压力，集中抛售手里的住宅项目，手中回笼的资金都在千万元以上，并将手中的巨资投入了社区商铺。
陶翃分析认为，社区商铺针对小区业主，他们消费能力比较稳定，因此投资风险低，固定。另外，商业需要时间培养，而现在大多商铺都在城市外围区域，人气不旺。一般需要花费3-5年才能达到比较好的期，社区商铺却可以省却养铺的时间成本。尽管从目前来看，社区商铺的资金不足5%，但稳定的和物业本身的保值功能吸引了大量个人投资者。
同策咨询研究中心资深分析师许之静认为社区商铺的未来更具潜力。她分析指出，一些大型小区由于所处区域商业资源较为匮乏，小区自带的商业配套能够提供居民基本的日常生活购物和娱乐所需，因此投资风险小。
对于商铺市场的后市走势，惠凯认为，由于商铺产品需要一定的经营周期，因此存在一定的变数。但从政策风险方面来看，考虑到本次宏观调控的方向，可以说短期商铺市场政策风险很小。
房企加大2013年商业地产投资比重
随着住宅市场限购限贷政策的收紧，以及近期“新国五条”细则的冲击，诸多房企将目光再次转向了商业地产。不少品牌房企加大商业地产领域的开发投资，加码商业地产。万科、保利、龙湖、金地集团等9家房企，将商业地产作为2013年开发重点，尤其是“自持”比重还在加大。
以龙湖地产为例，报告显示，未来5-15年，龙湖地产将商业地产的收入提升至100亿元，并将利润从原来的5%提升至30%；未来3年每年都有至少1个区域购物中心开业。而华润置地也将商业地产自持项目对公司总盈利的贡献率，从目前的20%逐步提高为40%。值得关注的是，去年保利地产千亿的销售额中，商业地产销售额贡献150亿元；与去年保利的动作如出一辙。
锦和投资集团品牌总监沙立松指出，对于传统开发企业而言，加快布局商业地产领域主要有几大原因。首先，调控下，商品住宅市场受限太多，布局非住宅类物业是大势所趋。企业要生存发展必须适应变革，勤修内功进入包括商业地产在内的非住宅类物业领域。其次，成熟的商业地产运作模式将为企业带来丰厚的资本回报。
据记者调查，目前商业地产的盈利模式主要有几种，其一是商业地产开发散售，这是国内大部分开发企业的普遍运作模式，这一模式因为资金流动性较好，又类似住宅物业的开发模式，是很多初入商业地产的开发企业的。其二是开发持有或持有部分，这是国内目前大型企业的共识。在资金允许的情况下，将一些商业价值较高的项目全部或大部分持有，经过统一的招商、经营，通过租金或未来项目成熟后的出售取得超额利润。其三是老的商业项目改造经营，经营成熟后转手出售。这是获得商业中心的主要运作手法。
“无论哪种模式，只要开发企业有相对成熟的运作手法，国内的商业地产市场还是拥有广阔的发展空间。”沙立松表示。
上海中原地产工商铺一部总经理陶翃认为，目前商业地产的走红，并非开发商出于“新国五条”的压力，而是在前几年就纷纷提出加码商业地产。保利在2011年开始储备商业地产土地，金地等大型开发商都在加大商业地产的比重或者寻求转型。细算下来排名前十的开发商都已涉足商业项目。一方面开发企业为发展需要寻找其他突破口，住宅市场已非“只要能造出来就不怕卖不出去”的时代。其次，二、三线城市地方政府在城镇化概念下，乐于推动具有城市标志性建筑的商业地产。
观点
商业地产“白银十年”到来
上海中原地产工商铺一部总经理陶翃表示，如果说住宅市场的黄金十年已过，那么在“新国五条”背景下，商业地产或将迎来“白银十年”。尤其是次中心的城市综合体有相当大的机会。这类项目涵盖商业商务、娱乐餐饮、运动休闲等多种业态，项目统一规划，资源得到整合，通过辐射周边居民，可使该地区更为活跃，防止商业区夜间的“空心化”现象。
价格小幅增长可期
德佑地产商业事业部总监惠凯认为，在目前的宏观环境下，调控对商业地产冲击相对较小，结合上海整体经济发展和城市建设的大方向，上海商业地产整体前景长线看好。
有理由相信短期或者说今年上海商业地产前景相对乐观，虽说价格不一定出现大幅上扬，但供求回升和价格稳步小幅增长可期。
外环外将是商业地产发展主战场
锦和投资集团品牌总监沙立松分析，未来几年，上海的商业地产发展最为迅猛的将在外环以外区域。
根据锦和房产信息中心数据显示，今年至2015年，外环外将有190万平方米以上的新增商业面积。
外环以外的商业地产开发将呈现以下特点：首先项目体量更大、灵活度更多，更注重商业与文化、商业与体验等要素的结合。外环外的商业项目将具有丰富的业态，包括购物中心、商业街区、专业市场等。
其次，很多原来只在中心城区开发的知名度很高的商业地产开发商开始进入外环以外的市场。未来，新鸿基、瑞安的项目也会在外环外出现。以前从不涉足商业地产开发的开发商也将在外环以外大力布局行业地产市场。
房企进军商业地产分散风险
同策咨询研究中心资深分析师许之静坦言，住宅市场调控已呈常态化，一线城市的优质地块较为难获得，而且方面难以考量，大型房企开始依托发展商业地产、旅游地产等其他方向来分解可能会存在的风险。
如今，不少房企进军商业地产以获得新的利润增长点，也借此可以丰富产品线，以体现自己的品牌实力。不过，无论是房企还是个人投资者进入商业地产都需要做好打长久战的准备。
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