[摘要] 继国务院办公厅的"国五条"细则出台近一个月后，截至4月初，35个城市已全部公布细则，其中，22个城市只公布价格控制目标，13个城市则公布了细则与价格控制目标。
继国务院办公厅的"国五条"细则出台近一个月后，截至4月初，35个城市已全部公布细则，其中，22个城市只公布价格控制目标，13个城市则公布了细则与价格控制目标。但业界对于各地出台的"细则"却持不同看法，有人认为如果把各地细则的核心内容与"国五条"细则相比，除北京政策较为严厉外，其他城市细则则偏于"温和"，低于"国五条"细则出台时的预期；但也有人表示细则出台之后，各地楼市销量明显有不同程度下降。
那么，各地楼市细则的出台，到底是无关痛痒还是会直接逼降房价，请关注本报楼市会客厅本期话题：
本期嘉宾：
陕西合富辉煌房地产顾问有限公司总经理
梁家祥西安润泽置业有限公司副总经理王毅星
火实业集团副总经理袁振涛
刚需稳定高端低迷
主持人：各位嘉宾近期有没有关注“细则”出台后的房价和楼市销量较之前和预期有什么变化呢？
梁家祥：四月份的西安市场算是过了观望期，上客量还是可以的，但只能说是恢复到了3月份之前的成交状态，还是没有达到预期，因为受政策的影响，3月的下半个月，新建商品房成交量有所下降。政策的影响是一部分原因，另一部分原因可能是因为清明节吧，但从态势上看买方应该是有出手的打算。
袁振涛：基本没有大幅度的变化。市场的变化有一定的延后性或阶段性，就我们项目而言基本是持平稳定的。
王毅：刚需房源的买卖没有太多的波动和变化，但二手房买卖和高端项目发生了一些变化，二手房的火热交易从3月中旬便已开始，这个大家都知道是直接受到了20%个税的影响，就不细谈了；高端项目的销量在这段时间并不见好。稳定发展理性增长
主持人：就来说，楼市“细则”的出台会不会对房价和销量产生什么直接的影响？以至于今年的楼市总体形势也会因此而不同呢？
王毅：谈这个问题前，我首先要谈一个现象，就是西安市场出现的“冰火两重天”现象，比如像万科、恒大、保利、华润等这些大的品牌企业都降低了自己的销售目标，纷纷转向了“刚需”楼盘，他们自然会销售的很火热，而相对于本土的或一些新的开发企业来讲，则由于前者的目标降低而处于冷淡的销售期。我认为政府掌握的是总体杠杆的平衡，他不会一直打压也不会就此放松，所以我看好今年的形势还是以维稳为主，而未来的两三年将会是房地产市场的一个大的改变和利好时期。
梁家祥：这个情况要分一、二线城市来说，二线城市本来也不是调控的重点，近一二年来整个销量的积累涨幅比较微弱，所以不会受到太大的波动，除了二手房之外，一手商品房在房价和销量上变化不会很明显，不过，政策还是带来了一些影响，最直接的就是成交周期的延长，这个也是每次政策来袭的正常表现。
袁振涛：“国五条”只是强调了房地产控制的决心，但是没有本质性的新内容，很多内容都是之前国家相关部门已经提出过了，只是再次强调严格执行。在刚需市场的前提下，今年的楼市还是会处在一个比较理性的增长和发展期。
温和过渡区别对待
主持人：各位对于有些地区的细则偏于“温和”是怎么理解的，比如，西安的“确保2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅”，南京的“2013年全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅”及上海版的重申“国五条”等，几乎都没有明显涉及20%个税等关键敏感性的问题？
梁家祥：本身一线城市的房产个税在五年内相对较高，如广州等地，所以不管政策怎么变，对于一线城市来说只是更严格，本身没有什么更新的内容。北京、广东等地的具体细则，具有其区域的特别性，与其地理环境，人文和城市经济有关，举个例子来说，兰州的经济并不如西安发达，但房价却高于西安，这就是地理环境因素决定的，我认为很多东西都不能单纯的以表象来看，要区别对待。
王毅：首先，关于20%个税及敏感性的问题，各地政府可能也做了一些理性的思考，比如，如何能够真正的把这些细则落到实处，如何规避逃税及压力转嫁给买方的现象等等，所以实际上还是顺应了国务院大政策的思路，只是在因地制宜的基础上还在做进一步探索；其次，因地制宜其实是一个制约性的大因素，比如，北、上、广、深这些一线城市的土地供应量是有限的，但每年都有大批的务工人员冲入这些城市，就是说需求量却在不断地增长，所以这些城市的价格一直在不断上涨，这是供求失衡引起的必然结果。“温和”的政策也是对这种现象的一种缓解作用，让市场不至于出现爆发性购买或冷淡的情况。我认为就调控而言，应该区分低端、中端和高端等不同的受客群体来对待。
袁振涛：严格意义上讲，西安等地区出台的是未来发展的目标。各地方政策之所以不同，是因为西安等二线城市的房市还是处于平稳发展期，而北京、上海等房地产市场是有上涨过快的一些因素，国家是控制你的上涨速度和趋势，之所以要出台各地细则就是要区别对待，而不是一刀切来处理不同地方的问题。
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