[摘要] 面对一轮又一轮的宏观调控，国内的房地产企业，尤其是行业的龙头企业，近年更加注重“求变”。一些曾经被忽略的领域也因此逐渐被重视，其中老年地产市场正在受到地产开发商的关注。这个市场的发展现状如何？未来发展空间怎么样？整个市场的发展特色有哪些？
面对一轮又一轮的宏观调控，国内的房地产企业，尤其是行业的龙头企业，近年更加注重“求变”。一些曾经被忽略的领域也因此逐渐被重视，其中老年地产市场正在受到地产开发商的关注。这个市场的发展现状如何？未来发展空间怎么样？整个市场的发展特色有哪些？本期权威访谈就来看看中国城市房地产开发商策略联盟秘书长戴大为的详细分析。
本期人物：中国城市房地产开发商策略联盟秘书长戴大为
关键词：现状
市场开发处于摸索阶段
经典语录
目前，我国老年地产开发还在摸索阶段，并没有形成完整的产业链，缺少标准与体系，这些在短期内都制约着老年地产的快速发展。
记者：现在我国老年地产发展正处于一种什么样的状态呢？
戴大为：中国目前已经进入老龄化社会。虽然中国传统的观念是子女尽孝，家庭养老，但“老龄化、少子化”的人口现状、“421型”家庭结构、年轻人的生存压力、城市化进程中造成的家人异地分居等诸多现实，使家庭养老成为难以破解的问题。尽管政府投入很大力量建老年公寓，但由于床位有限，许多城市都有一床难求的情况。
正是在这种大背景下，老年地产逐渐成为了社会各界关注的话题。在市场化大潮的推动下，大量民营资本开始投资兴办养老机构，北京太阳城集团、上海亲和源股份有限公司已在这一领域摸索了10年之久；后来者万科、绿地、中大、朗诗等开发商也都在积极介入。现如今，老年地产已经成为开发商们转型时考虑的领域之一。
但目前我国老年地产开发还在摸索阶段，并没有形成完整的产业链，缺少标准与体系，特别是缺少专业培训体系，这些在短期内都制约着老年地产的快速发展。
养老地产蕴藏巨大市场
经典语录
养老住宅的供应，才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。
记者：据悉，保利地产、万科集团、华润置地、首创置业等多家开发商高调宣布开拓老年地产。那么老年地产的巨大的潜力何在？
戴大为：近两年国内的养老地产风生水起，很多品牌公司纷纷进入，是因为看清了老年市场的巨大潜力。
一方面，目前我国居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求；另一方面，养老地产蕴藏巨大市场。2010年我国老年市场需求已达到1万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的供应方面，才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。
关键词：发展
不可照搬国外发展模式
经典语录
国内外毕竟大环境不同、生存环境不同，而且文化、价值观、理念等方面都有很大的差异，这决定了我国与国外养老地产之间可借鉴不可照搬。
记者：国外一些国家的养老地产有什么特点？
戴大为：最近相关部门确立了社会养老服务体系的框架，即“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”。这一原则与世界主要发达国家的养老路径相同，如瑞典有90%老人选择居家养老，美国有85%老人选择居家养老，澳大利亚65岁以上老人达280万，90%接受居家照顾服务。
美国的老年地产建筑规模很大，一般都有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动也非常多，代表项目有凤凰城等。荷兰倾向于让老年人居住在独立的公寓中。而新加坡的老年地产一般兴建在成熟社区中。国外建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。但国内外毕竟大环境不同、生存环境不同，而且文化、价值观、理念等方面都有很大的差异，这决定了我国与国外养老地产之间可借鉴不可照搬。
建造中国特色养老社区
经典语录
建造中国特色的养老社区应考虑两方面内容，这也是一个合理的老年地产市场的关键所在。
记者：在国内，一个合理的老年地产市场应该是什么样的？
戴大为：建造中国特色的养老社区应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提供适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。这也是一个合理的老年地产市场的关键所在。
关键词：开发
老年人不能与社会脱轨
经典语录
建设社区时，注意不能完全将老年人与外面的生活分隔开，与社会脱轨，应该开发出适合中国人养老敬老传统观念的老年社区。完美的老人与儿女住所之间应是“一碗汤的距离”。
记者：老年地产的开发、运营与其他产品有什么区别？对于那些转型而来开发老年地产的开发商，要有哪些方面的改变？
戴大为：老年地产在项目、产品、服务等方面都有很大的特色。首先，就项目本身而言，老年地产对政府政策的支持依赖性较强，开发过程中产业链长、配套设施要求高，与特定的老年群体客户密切相关，且开发周期长、资金回笼慢。其次，就产品而言，老年地产选址要求很高，要考虑居住环境、交通情况、生态条件等；规划设计要求高，要无障碍、紧急呼叫、智能管控等；配套设施要求高，超市、餐厅、洗衣房、医院、门诊、药店、棋牌室等缺一不可。总之，老年地产是全方位为“人”提供服务的。
开发企业进入老年地产，一要尽可能取得政策、政府的支持，二是要具备良好的资金链，因为这是一个前期投资较大、回收周期较长的产业。在建设社区时，注意不能完全将老年人与外面的生活分隔开，与社会脱轨，应该开发出适合中国人养老敬老传统观念的老年社区。完美的老人与儿女住所之间应是“一碗汤的距离”。
关键词：未来
10～20年迎来良性发展
经典语录
老年地产是一项“坚持理想、顺便赚钱”的事业，需要开发商及运营者有足够的爱心、耐心去经营。
记者：从目前国内的地产发展现状来看，我国的老年地产要进入一个良性的循环状态，还需要多少年的发展？
戴大为：老年地产是一个朝阳产业，潜力巨大，但也正如万通控股董事长冯仑先生所言，这是一项“坚持理想、顺便赚钱”的事业，需要开发商及运营者有足够的爱心、耐心去经营。
当然要进入一个良性循环的状态首先要取决于政策环境、政府支持的力度，推动产业的发展。其次是人们养老观念的转变。再次是养老产业链的逐步完善。如果要给一个时间的话，我认为需要10～20年的时间。
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