[摘要] 南北戴河为旅游度假板块，吸引整个环渤海湾客户群，成为秦皇岛价值最高的地产板块；开发区板块已经走向成熟，房价直追海港区。
秦皇岛地处环勃海经济圈的门户位置，高速增长的经济运行指标和外向型经济的优势，未来城市发展长期看好，房地产开发环境逐渐成熟，开发投资逐年增加。
秦皇岛楼价自2009年以来进入快速上升期，开发水平越来越高，大公司相继涌入，市场竞争程度比之前更加地激烈。房地产格局由三大城区空间构成，以海港区开发规模，发展最成熟，开发进度最快，对外辐射最广；南、北戴河以旅游度假为发展基调，普通住宅少；山海关房地产以本地置业为主，属于最薄弱的板块。
南北戴河为旅游度假板块，吸引整个环渤海湾客户群，成为秦皇岛价值的地产板块；开发区板块已经走向成熟，房价直追海港区。
秦皇岛楼市客户组成基本上是秦皇岛籍和非秦皇岛籍各占6：4的比例。非秦皇岛籍客户基本上来自于京、津、唐和东北，其中东北客户大部分是长期在秦皇岛居住的人员组成，并带动东北家族整体到秦皇岛购房；受房地产发展阶段影响，秦皇岛客户还处在市场引导期，对产品细节要求并不高，只要满足北方生活习惯和气候环境。
秦皇岛：中国“夏都”转身
6月的北戴河已经渐入旺季，沙滩上聚集了成堆的游客。宾馆的老板们在此之前已经完成了各种整修，兴奋地迎接一年内的时光。从6月份开始到9月份，便是秦皇岛最热的旅游季节。
秦皇岛是大北京地区名副其实的“后花园”。来自秦皇岛市北戴河区旅游局的数据显示，2010年北戴河全年共接待游客1880万人次，除了河北本省的游客，外地游客中来自北京的高达300多万人次，其次是来自天津、东北三省及山西、山东等地的游客。
近日，河北省城乡规划委员会审议通过了北戴河新区总体规划，并与住房和城乡建设部签署了合作备忘录，希望这座生态新区的建设能为中国北方省份城市的转型提供示范。
夏季游向全年游转型
对到来的旅游旺季，当地人既欣喜又苦恼。1000多万人次的游客基本都集中在短短的两个多月的旺季里到来，这让秦皇岛这座城市倍感压力。从2010年开始，每年7月1日至8月31日期间的周末，当地还实行本地车辆单双号限行管理。
而除旺季之外，秦皇岛便变得冷清起来。尤其是在冬日，秦皇岛的海滨，寒风刺骨，寂寞沙丘，黄叶遍地，七八月份还人声鼎沸的各类疗养培训楼，此时都已掐水断电，空寂无声，整个北戴河形同“鬼城”。
出现这种情况的一个原因是，在北戴河，疗养单位和大中型宾馆有280多家，其中中央国家机关疗养院100多家，而这100多家机关疗养院中，冬季营业的不过4家，其余则闭门谢客。这些计划经济时代的产物，令秦皇岛市“爱恨交织”。
在2003年之前，秦皇岛一直是中国的“夏都”。每到夏季，中央高层便会来到北戴河办公。中央领导人在北戴河办公的主要形式是接见外宾、开会、决定重大决策。直到2003年7月，北戴河办公制度取消。
褪去“夏都”色彩，北戴河回归其本来面目。但这对于当地旅游业的改变并不大。中央机关办公地点坐落在北戴河区东经路及东海滩路沿线，属于当地最幽静的海滨风景地。而在专业浴场和公共浴场之间，依然有一条不可逾越的线一直延伸到海里。
北戴河区政府希望能在可行动的尺度下推动这些机关疗养院的市场化和产业化。但北戴河区政府的一位人士也坦言，这并非一件易事。“这些疗养院多为国家部委下属单位，即便打报告也得层层往上递，不是我们一个区级政府能做到的。”
秦皇岛试图抛弃“夏都”的影子，“夏都”的概念里注入了秦皇岛只是一个避暑之地。当地政府希望打破这一传统，让秦皇岛由“夏季游”向“全年游”转型。
北戴河办公制度取消半年之后，秦皇岛市召开过一次旅游工作研讨会。秦皇岛历史文化研究会会长孙志升参与了当年的讨论。研讨会明确提出，要淡化北戴河暑期办公的概念。与会者提出了打造“东方日内瓦”，也有人提出打造“中国的戴维营”。
孙志升时任《秦皇岛日报》的高级编辑。他的观点是，从中央夏季办公地的意义来讲，秦皇岛是离北京最近的城市，因此，夏都的概念不能抛弃，而要好好利用，继续做强。“要站在中国夏都的角度去想，就跟北京人一样，充满自豪感去做事。”
这种争论一直持续到今天。去年《河北沿海地区发展规划》上升为战略之后，秦皇岛的定位更为清晰起来——“著名的滨海休闲度假胜地”。这一定位以及此前获批的国家旅游综改示范区，让秦皇岛确立了“旅游立市”的战略。秦皇岛市旅游局局长王强接受本报记者采访时也表示，未来，秦皇岛将以“旅游立市”战略为统揽，全市全年全方位发展旅游，全力成为“中国北方沿海生态休闲度假中心”。
秦皇岛市发改委主任徐宪民介绍说，秦皇岛市将按照5A级景区标准规划控制全市域，全市、全年、全方位发展旅游和全产业融合旅游。
117亿打造最美海岸线
环境污染的压力越来越大。有报告显示，在2005年，渤海约有14%的海水被污染，而到了2010年，比例上升到了22%。整个渤海近岸，除了河北秦皇岛南、北戴河和大连附近存在少量海岸线，其余海岸线完全被污染线圈住。也因此，秦皇岛成为北京最近的海。
据北戴河区旅游局的相关负责人介绍，为了保证水质和空气质量，北戴河甚至秦皇岛并没有大型的工业企业，常年保持一级大气质量，没有污染，没有噪音，且城市森林覆盖率54%，夏天的平均温度在24摄氏度左右，因此适合疗养和度假。
徐宪民强调，“旅游立市”是以生态保护为前提的。“生态环境是旅游产业发展的基础，我们一定要守住生态环境这一屏障。”他透露，从今年开始，秦皇岛市将用3年时间实施工业污染源治理等10项工程，总投资超过117亿元。
“我们宁可发展步子慢一点，绝不能追求以牺牲环境为代价的不可持续的发展。”秦皇岛市市长朱浩文在接受媒体采访时曾这样说。徐宪民也称，这些年秦皇岛守住了“绿色门槛”，单位生产总值能耗、污染减排等指标在河北省一直保持先进水平。
据了解，秦皇岛市在既有产业改造中坚决压缩高耗能、高污染的产业体系，使小钢铁、小水泥、小造纸、小化工、小铁矿等产业历史性推出产业体系。在未来产业选择中，实施节能环保一票否决，仅2009年一年就否决了52个大型项目进入秦皇岛。
在河北省的整个布局中，也不让污染项目进入北戴河甚至是整个秦皇岛市。“比较消耗资源能源的项目坚决不上，比较污染环境的项目坚决不上，比较影响安全与群众健康的项目坚决不上。”朱浩文在秦皇岛市的一次讲话中强调说。
按照秦皇岛市北戴河及相邻地区近岸海域环境综合整治工程方案，到2014年，北戴河区域城镇污水处理率由目前的92%提高到100%，市内其他县区邻近区域城镇污水处理率由目前的78%提高到95%以上。
秦皇岛市还将对侵蚀严重的北戴河岬湾海蚀地貌岸线、岬湾砂质岸段、平直砂质海岸等进行修复，并将在沿海地区适宜地带营造沿海防护林，对质量低的林分进行改造修复；对有望成林的灌木林、疏林及植被稀疏的地块进行封育。
2011年1月，实体组建的秦皇岛北戴河新区，其发展目标就是对标北京，要建设成为京津周边宜居宜业宜游的卫星之城、绿色生态的园林之城和近海亲河的水上之城。“有了青山绿水，不愁金山银山。”朱浩文说。
参与大北京的产业分工
如何参与到大北京的产业和功能分工当中去，是每一个临近北京的河北地市思考的问题。秦皇岛市也不例外，它的纠结在于，单纯依靠旅游产业，显然不足以支撑GDP的增长，而三个月旅游季节之外，这座城市依靠什么产业支撑？
中国旅游协会休闲度假分会副秘书长徐挺认为，在环渤海旅游城市带中，秦皇岛是中国以皇帝名号命名的城市、个被中国政府辟为中外人士避暑地的城市，也是协办过奥运会和亚运会的中国地级城市，秦皇岛可以把这些文化资源与当地生态环境相结合，创造专属于秦皇岛的特色生态游路线。
但根据2008年的数据，秦皇岛黄金海岸产出效益每公里GDP4.5亿元，而上海每公里60亿元，威海产出124亿元。这一显著的差距让秦皇岛市的为政者看到了提升的空间。
按照北戴河新区的规划，这里将建设50家五星级酒店、10个国际水准的休闲浴场、10条特色精品街；开通7条内河观光航线，构建4横11纵的休闲旅游路网。据称这一轮的投资包括重点推进项目30个，总投资2500亿元。但这让人担心过度开发。
事实上，上世纪80、90年代，秦皇岛曾有两轮黄金海岸开发，但最后只是在黄金海岸中心区毁掉一些林子，建了许多花花绿绿的房子。但因为散乱、无序，秦皇岛市2006年停止了新项目的审批。“拆了心疼，不拆难受。”河北省官员在视察后曾如此感慨。
如何培植旅游之外的产业？徐宪民介绍，秦皇岛市目前正全力实施“1+3”的产业发展规划，制定出了2000多亿元的投资计划。2010年旅游总收入占全市GDP比重达到12.5%，规模以上工业中，装备制造、高新技术产业比重分别达到36.7%和29.8%。
除了“旅游立市”之外，秦皇岛还提出了“产业兴市”，即加快传统产业改造提升，大力培育战略性新兴产业和新型业态，强力打造“一中心三基地”，即：中国北方沿海生态休闲度假中心和先进制造业基地、高新技术产业基地、港口物流集散基地。
秦皇岛市也曾提出过文化创意产业和总部经济的概念。中国社会科学院城市发展与环境研究所副所长魏后凯说，过去北京的CBD实际上是与秦皇岛合作，把文化创意产业的一部分，总部经济的一部分搬到了秦皇岛。
秦皇岛市委宣传部长时晓峰透露，秦皇岛将“深耕”一批与旅游相融合或对旅游产业具有极大带动性的文化项目。他认为这是培植旅游经济核心竞争力的关键。
朱浩文在政府工作报告中提出，要加快北戴河创意产业园、山海关古城文化产业园、动漫游戏产业基地等项目建设，加强与北京歌华等知名文化公司合作，提升文化产业规模化、集约化、专业化水平。
秦皇岛还试图在高新技术产业方面分得一杯羹。近日，由河北秦皇岛开发区和IBM共同打造的全球基于云计算平台的三维互联网孵化平台搭建完成。早在2009年开始，当地便与IBM携手打造国际数据基地即“中国数谷”。
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