[摘要] 《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》正式出台，5年里北京将供应的住宅用地有9300公顷，其中保障房用地4800公顷，占比超50%，而商品住宅供地缩减25%。
一、土地市场宏观环境分析
1、3月政策要闻
未来3年北京商品住宅供地将缩减25%
《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》正式出台，5年里北京将供应的住宅用地有9300公顷，其中保障房用地4800公顷，占比超50%，而商品住宅供地缩减25%。
北京加大保障性住房供地，其中经适房和限价房用地供应量继续加大。“十二五”期间，保障房用地4800公顷，其中，公租房(含廉租房)用地为900公顷，限价房及经适房用地1100公顷，定向安置房用地2800公顷。
根据规划，“十二五”期间，北京城六区除了各产业园供地之外，住宅土地供应将主要集中在朝阳温榆河和垡头(五环以外)，三环内原则上不再新增住宅用地。这与2007年至2010年规划中城区住宅供地需占30%相比，城区供地呈现继续缩减态势。
此外，北京将严格执行土地节约集约利用的控制标准，住宅用地的容积率不得低于1。这意味着，“十二五”期间，低密度的用地供应难于再现，北京不会新建低密度的豪宅项目。
日前，住建部印发《建设用地容积率管理办法》的通知称，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。同时容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。该办法自2012年3月1日起施行。
《办法》称，以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按《办法》的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率，且应通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求意见。
倘若容积率符合《办法》中规定的情况而进行了调整，则城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。
此外，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。而因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。
如果建设单位或个人违反办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定查处。同时对相关责任人员也依法给予处分。
二、3月土地市场成交分析
2012年3月北京土地成交面积54.67万㎡，延续了土地市场今年开始的持续收缩基调，环比下降32.55％。北京中原市场研究部从土地储备中心成交统计，3月份，全北京市成交土地9宗，工业用地5宗、商业用地2宗、多功能用地2宗，含住类地块本月遭遇零成交。总成交金额32.57亿元，环比下跌22.85%。
宗地量：3月份土地成交9宗，商业金融及多功能用地各2块
2012年3月份成交土地共9宗，环比下降43.75%，同比下降65.38%。本月土地市场依旧延续着年初以来愁云惨淡的景象。
北京市土地成交宗数走势(2008.01-2012.03)
3月份，全北京市成交土地9宗，工业用地5宗、商业用地2宗，多功能用地2宗。本月土地成交主要为工业用地，商业金融及多功能用地平分秋色，含住类地块则遭遇无人问津的尴尬局面。
成交面积：3月份土地成交54.67万㎡，丽泽商务区贡献两宗成交
3月份土地成交面积54.67万㎡，环比下降32.55％。3月的土地成交显示，挂牌出让地块全部底价成交。本月值得关注的成交地块是3月16日招标出让的北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区D-03、D-04地块C2商业金融用地和北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区D-19地块F3其它类多功能用地这两宗地分别被中国铁路物资股份有限公司和西部矿业集团有限公司以17.17亿元和9.95亿元拿下。
数据来源：北京中原市场研究部
土地出让金：3月土地总成交金额32.57亿元
3月份各类土地总成交金额达32.57亿元，环比下降22.85％，是继2月土地出让金环比小幅回升后的再度下跌。2011年季度挂牌出让地块均以底价成交，溢价率为零，土地市场也如商品住宅市场一样进入了观望期。在16日成交的两宗位于丽泽商务区的地块，平均楼面价为10100元/㎡，与2011年年底招标出让的该区域地块楼面价基本持平，但仍低于该区域去年一季度挂牌出让的三宗地的平均楼面价。
北京市土地成交额同期对比情况（2010.01-2012.03）
三、重点地块分析
北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区D-03、D-04地块C2商业金融用地和北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区D-19地块F3其它类多功能用地
这两宗地分别被中国铁路物资股份有限公司和西部矿业集团有限公司以17.17亿元和9.95亿元拿下。D-03、D-04地块总规划建筑面积155000㎡，中标楼面价为11077元/平米；D-19地块总规划建筑面积90000㎡，中标楼面价为11056元/平米。
两宗地块位于的北京丽泽金融商务区是北京西南区域中心商务区之一，且为三环内最后一块成规模待开发区域，具备了相对完善的商务功能和条件，可以说，此次出让的两宗丽泽商务区地块已属优质。但其成交价格依然处于低位。本次成交的两幅丽泽地块，地块资质优越，两宗地的楼面价均为11000元/㎡左右，与去年12月同区域地块成交的10100元/㎡楼面价相比，价格上涨9.5%，但差距依旧不大，土地市场继续延续去年四季度开始的平淡基调。
四、中原点评
2012年3月份北京土地市场挂牌成交地块全部以底价成交，土地市场冷清的局面从年初延续至三月。本月商业金融用地和多功能用地分别成交2宗，而含住类用地却始终乏人问津。
截至31日，正在交易的经营性地块中仅北京市东城区香河园3号居住及商业金融用地项目和北京市通州区永顺镇（商务园C2地块东区）居住用地、托幼用地及供电用地项目两宗地块分别斩获1次报价，其它地块则下家难觅。
北京中原市场研究部分析认为，在住宅地块价格回调的情况下，商业用地成交楼面价依然保持稳步上涨态势，说明开发商对于商业地产未来的发展前景比较乐观。因此预计未来商业用地，将更容易成交入市。
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