[摘要] 经过一个月的激烈角逐，2011中国房地产最具影响力事件榜单终于重磅揭晓，"新国八条突袭楼市"以绝对优势胜出，占比20.95%，"限购、限价令进军二三线城市"、"楼市大库存时代来临"等尾随其后。
年初的限购令出台后，就注定了2011楼市是不平凡的一年。1月26日，“新国八条”出台，紧接着限购、限价、房产税的出台以及各个地方细则的一一跟进，给楼市带来了一次又一次的“震荡”。继“金三银四”失守、“红五月”黯然失色之后，“金九银十”继续在调控中沦陷，这些都让2011年的楼市行情比较沉闷。但一轮又一轮政策的出台、一次次重磅事件的袭来，在沉闷的2011楼市中却显得异常惹人注目。
回首过去，点击未来，什么事，造就和构成了2011中国房地产行业的发展轨迹？什么事，牵动着数百万购房者的敏感神经？哪些楼市事件，诠释和描画着2011中国楼市的众生面相？以时间为经，事件为纬，以购房者的角度，全方位感知过去一年里房地产市场的冷暖变化。经过一个月的激烈角逐，2011中国房地产影响力事件榜单终于重磅揭晓，"新国八条突袭楼市"以优势胜出，占比20.95%，"限购、限价令进军二三线城市"、"楼市大库存时代来临"等尾随其后。
1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议上，“二套房贷首付提至6成”的决议已正式提上日程。房贷新政的出台，也标志着2011年新一轮调控的“靴子”正式落地。 新“国八条”突袭楼市，被称为史上最为严厉的调控政策，楼市经历了“过山车”后，正式进入楼市深调期，楼市就此开始退烧。新“国八条”成为2011年影响力事件当之无愧。
随着一线城市的销售疲软，房价进入滞涨期，带来的是二三线城市的房价不断向一线城市看齐，为了房价的理性回归，住建部要求二三线城市房价过快的城市也需出台限购令。政策一出，二三线楼市如当头一棒，抬头之势在严厉的调控下不得不低头。随着调控的不断深入，二三线城市房价猛涨的势头得到抑制，销售疲态之势尽显。限购、限价令进军二三线城市当选榜眼，可见其影响力的深远。
楼市调控的加深，带来的直接影响就是房企销售滞缓，楼市库存量不断攀升。截至10月底，执行限购政策相对最严格的10个城市中，库存积压达到了6044.46万平米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。据统计，楼市的库存量在2011年屡创新高，正式进入去库存化时代。
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>>事件一：“新国八条”再袭楼市 遏制房价上涨任重道远
关键字：新国八条、 二套房首付比例调至60% 、限购、房价控制目标、
2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，随后国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”，要求进一步调控房地产市场，落实地方政府责任，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提至60%，各地须从严实施差别化住房信贷政策；明确要求36个直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高上涨过快城市出台限购措施，已出台城市跟进完善。
事件二：推进房产税改革 沪渝试点开征房产税
关键字：房产税 试点
2011年1月28日，备受各界关注的房产税试点终于有了实质进展：国务院高调宣布，同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。上海、重庆随即宣布，28日起开征房产税，并公布了征收的详细方案，悬空已久的房产税“靴子”终于在沪渝两城市落地。
>>事件三 房价控制目标
关键字：房价控制目标 人均可支配收入
根据2011年1月国务院办公厅发出的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。截至3月31日，657(包括287个设区城市、370个县级市)个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，而在公布的房价调控目标中，大多数城市，主要以GDP和人均可支配收入涨幅为参照，忽视了“居民住房支付能力”这一指标。
>>事件四：建房伟业 各地保障房建设大幕开启
关键字：保障房 3600万 1000万
“我想中央已经下了这个决心，我们计划在今后5年，新建保障性住房3600万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造。”2011年2月28日，国务院总理温家宝在回答网友“抑制房价”问题时，如是回答。随后，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强李克强出席保障性安居工程工作会议并讲话。他强调,要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署,大规模实施保障性安居工程,加大投入,完善机制,公平分配,保质保量完成今年开工建设1000万套的任务,努力改善群众住房条件。
今年1000万套保障房建设进展如何，老百姓离保障房还有多远，这始终是社会关注的热点。10月25日，住建部部长姜伟新表示，今年开工城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套的目标，截至9月底，已开工986万套，占年度计划的98%，预计11月底前可全部开工。“十二五”时期的保障性住房将重点发展公共租赁住房，特别是人口净流入量大的大中城市要较大幅度提高公共租赁住房建设的比重。下一步将从实际出发安排年度计划，完善公平分配和运行管理机制等。
>>事件五：各地 “一房一价”登场 开发商漫天要价成历史
关键词：一房一价 明码标价 开发商
3月16日，国家发改委发布了《商品房销售明码标价规定》，明令商品房销售要明码标价，实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。从5月1日起，各地落实明码标价细则并开始严查明码标价落实情况。
2011年5月，国家发改委要求，各级价格主管部门要组织房地产开发企业学习相关法律法规，事先提醒告诫，防范销售商品房不明码标价、不按规定明码标价和价格欺诈等违法行为发生。同时加强对房地产开发企业的指导，包括销售商品房明码标价应当标示的内容，申报价格和“一套一标”的办法等。此后要集中人力和时间，迅速组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查，对本地所有房地产开发企业正在销售的商品房，实行拉网式排查，确保每个新开发的居民住宅小区、每个正对外公开发售的楼盘、每套出售的新建商品房都检查到位，无一遗漏，不留空白。
国家发改委同时明确，对违反相关规定的，要发现一起，查处一起，并依法严惩和公开曝光。 房地产开发企业违反明码标价规定未实行“一套一标”，按《价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》，每套处5000元罚款。构成价格欺诈的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下罚款；情节严重的，要责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。通过严厉惩处，切实保障《商品房销售明码标价规定》贯彻执行。
>>事件六：3次加息+6次上调存准金 贷款购房者一月一"杯具"
关键词：加息 房贷 购房者
2月9日起首次加息 4月初下达第二次加息命令 7月又加息
7月7日，央行宣布今日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息,也是去年加息周期启动后的第5次加息。本次加息0.25个基点之后,5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位,达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况,房贷利率已升至最近10年来的水平。多次加息逐渐将出现叠加效应,利率的上调效果将显现。
业内人事表示，加息不仅增加了购房者的还贷支出，也直接或间接地影响了房地产行业，因为紧缩的银行政策很难在短期内放松，如此紧张的贷款环境令开发商的“钱袋子”越来越缩水，有可能在下半年加速房地产让利降价。
>>事件七：限价令、限购令扩军二三线城市
关键字：限价令 限购令 二三线城市
自去年4月“国十条”以来，限购政策经历了几轮变化，覆盖范围持续扩大,严厉程度不断上升，截止7月，限购政策扩大到42个城市，其中包括34个直辖市、省会城市、计划单列市（重庆未出），以及无锡、苏州、三亚、温州、佛山、金华、绍兴、永康等城市（即房价过高、上涨过快的城市）。
7月12日温家宝总理主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。其中明确提出：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。会议传递出的"楼市调控高压不改"的明确信号，楼市调控“围剿战”再度升级。
9月，浙江台州、衢州等城市先后出台限购政策，成为住建部公布的新增二三线城市限购标准的排头兵。然与屈指可数的“限购令”相比，更多的二三线城市则选择相对宽松的“限价政策”。河北省廊坊市首出“限价令”，要求本地新建普通商品住房价格不得高于9000元/平方米。随后，更多二三线城市开始效仿，先后有烟台、韶关、丹东等多个二三线城市加入“限价”行列。
纵观所有出台限购或限价令的城市，以近期出台双限令的珠海最为一鸣惊人。10月31日深夜，珠海市政府在毫无前兆的情况下出台双限令，成为实施限价、限购“双限”政策的城市。政策一出，引发了业内人士一片哗然。纵然珠海双限的范围不大，但却是史上最严厉的调控手段。从“限价令”中将价格至个位数，就可见一斑，这在今年上半年已经出台“限价令”的608个城市中从未有过。
>>事件八: 各地银行上调首套房房贷利率
“房市调控一年半，谁真正？开发商不爽，楼市无暴利13家上市房企转投矿业；老百姓哭了，五次加息，七折利率取消，购房成本不降反升；银行笑了，上半年个人购房贷款新增9323亿,开发商暴利终结，暴利却转移到银行。”
10月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。在房价或将进入拐点时期，此举引发房地产市场高度关注。在房天下调查的26个重点城市，约八成银行上调了房贷利率。其中武汉、重庆、成都、深圳等城市，首套房贷款利率涨幅。
部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。
有专家表示，银行这一举措对刚性需求的购房者影响较大，将让本不景气的楼市“雪上加霜”；也有专家表示，目前房价有下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险调利率，上浮房贷利率在情理之中。
>>事件九：婚姻法新解引争议
8月12日，人民法院对外公布了《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》，其中，关注的莫过于婚前贷款买房、夫妻之间赠与房产等问题的解释。一周来讨论不断发酵，有业内人士认为，“婚前贷款买房归个人”将使一些买房人心态发生改变。
早在2009年9月份，中国房地产研究会副会长顾云昌就抛出了“丈母娘理论”。此理论认为高房价的关键因素是丈母娘的刚性需要所致，无房不嫁女的丈母娘们把一批批准女婿推向房价的风口浪尖上。新婚姻法让由来已久的“丈母娘经济”或将从此低下高昂的头颅，丈母娘也将退出高房价“推手”的历史舞台。
而新的婚姻解释可能改变一定的供求关系，对于不少未婚女性来说，如果有能力，自己首付买房也不失为明智之举。新解释一出，立刻引来市民的围观和议论，婚姻法内容的变化正在潜移默化地转变人们的婚姻价值观、女性择偶观、生育观等，网友称，新婚姻法解释可能会改变公众择偶观，年轻人将不再为房子而结婚。
>>事件十:房价"跳水"各地"退房潮""维权潮"涌现
关键字：降价 退房潮 维权潮
房企降价？业主“革命”！房地产调控以来，楼盘一降价业主就维权抗议的现象就屡见不鲜，日前上海房企降价前期购房业主打杂售楼处抗议的事再次发生，引起社会舆论的广泛关注。
近期房地产市场萎靡不堪， “金九银十”梦碎一地，10月份北京成交量同比下跌四成，上海下跌五成，深圳和广州均下跌六成多。开发商受资金所逼，楼盘价格方面也在承受越来越多的下行压力，万科、龙湖、恒大、富力、新城等大型房企纷纷降价促销，各地打折楼盘如雨后春笋，降价引发的“业主维权”事件频频见诸报端。种种迹象表明，坚挺的房价终于有所撼动，然而各地“维权潮”再度卷土重来，甚嚣尘上。
>>事件十一 房天下“狂拍团 ”开启房地产“电商元年”
关键词：房天下电商 房天下拍 狂拍团
2011年6月15日，首届中国房地产家居电子商务高峰论坛开幕。房天下力邀多位行业精英共榷中国房地产电子商务发展现状和趋势。中国房地产家居电子商务平台在大会上正式发布上线，该电子商务平台包含了新房、二手房、家居等房地产各环节，贯穿购房者置业中的各环节，力图为购房者提供更为便利的购房一站式服务。
2011年，房天下电子商务平台全面升级，以房天下“狂拍团”为核心的全新平台全新亮相。 “房天下拍”、“房天下团”、“房天下狂”三大产品一经推出，便受到了市场的广泛关注，开启房地产电商元年。
>>事件12：信贷收紧 房企资金链告急
关键字：房企 资金链
调控步步紧逼，各地市场迅速遇冷，房企开始遭遇漫长的“冰川期”。目前，多数房产企业面临着股市调整、信贷紧缩、市场预期悲观等多重困境，这些变化对房地产企业的经营发展提出了更大的挑战，房地产企业的生存能力将被再一次考验。
上市房企总负债超万亿，“绿城破产”谣言加重市场担忧。有谣传称，最近绿城地产已经申请破产。威力之大，令绿城中国董事长宋卫平即夜撰文千字加以澄清。其实从今年夏末开始，类似传言便风声不断。根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。
据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。
事件十三：“禁偷令”叫停“面积”
关键字：禁偷令 面积 多变空间
2011年，楼市调控给中国房地产市场定下基调。而从效果看，本轮“严政”对房地产市场而言无疑是一剂猛药。调控的日益常态化，让购房者和开发商都逐渐冷静。想要可持续发展，各房企除了及时调整战术，重新布局外，深钻产品提升性价比也成为重要手段。通过露台、飘窗、地下室等附赠空间来增加使用面积成为各房企常用的手法。90方的户型使用面积可以达到110方，排屋别墅等低密度住宅的地下赠送面积更是达到了百余方。
在房价高企、调控常在的当下，“面积”已经是开发商吸引客户的重要手段，同时买家也通过分析商家“怎么送？”、“送什么？”、“性价比高不高？”来判断哪些物业才是置业。然而，这些被人们誉为“免费晚餐”的附加值未来将有可能退出历史舞台。
2011年10月上海出台《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（以下简称《规定》），多个涉及“送面积”项目被叫停。《规定》明确指出，包括阳台、飘窗、设备层、阁楼、地下室……或将撤出“赠送”范围，商品房面积赠送可能全面叫停，这对买卖双方的影响都很大。
具体来说，《规定》对住宅阳台面积的计算方法变化。住宅个阳台的设计进深不超过1.8米（含1.8米），且宽度不超过阳台所连接居室开间宽度（限一开间）的，按水平投影面积的一半计入容积率。单套住宅中第二个或两个以上的阳台，应按水平投影面积计入容积率……
此外，“送审稿”对设备层、地下室的面积及层高也有了详细规定。其中，高度在2.2米以上（含2.2米）的设备层，其建筑面积应计入容积率；地下室设置通风采光井的，通风采光井宽度不得超过1.8米，单套住宅中第二个或两个以上阳台应按水平投影面积计入容积率……
事件十四：海外置业热 推 外房价
关键词：海外置业
当国内进入史上最严厉的楼市限购时代，海外地产却无一例外地向我们抛出了“橄榄枝”，除了与国内房子比肩的价格诱惑，还有一系列的税收甚至移民政策做诱饵……有人已经将买房的手伸向了海外。
海外地产大打“移民牌”吸引中国买家
>>海外买房正流行
房地产经纪人协会的数据显示，去年3月至今年3月，外国人在美国花费820亿美元购买居民住房，这一数字在此前的12个月为660亿美元。而其中，买主中有9%来自中国，比2007年增加近一倍，在外国买主中居第二位。
在英国，近两个月内，中国人在伦敦买房的投资就高达1.2亿英镑（12.7亿元人民币）。2010年伦敦一成新房被中国人买走。据报道称，早在2010年年底，不少投资客就已经出逃扎堆赴澳州置豪宅了，更有上海购房团一气儿买下30套物业。
>>房价才是硬道理
为什么有这么多人去海外买房？价格无疑是决定性因素。在澳大利亚，只要你选的地段适合自己的购买能力，40万澳币以内你就可以买到称心如意的房产了，如果按照6.5的汇率进行计算，也就是260万人民币。而且由于澳洲经济发展稳健，近几年澳洲房产一直保持着12%的涨幅。据报道，2010年加拿大的房价再创历史新高。相对于大城市中心城区动辄就四五百万人民币的房价，海外房的确不得不让人心动。
事件十五：楼市大库存时代来临
在限购等政策影响下，中国楼市拐点初现，而将近百亿平方米的巨大潜在供应量将进一步影响未来两三年的楼市走势。
国土资源部9日发布“第三季度房地产用地市场运行概况”显示，今年前三季度，房地产用地供应11.88万公顷，同比增长14.0%，比去年同期增幅回落。36个重点城市(直辖市、省会城市、计划单列市)房地产用地供应量同比增长11%，其中供应量增加和减少的城市各占一半。
国土部认为，从前几年看，第四季度房地产用地供应量一般占全年供应量30%左右，预计今年全年的房地产用地供应总量将近17万公顷，同比增长超过10%。
值得关注的是，国土部首次对外披露未开工用地数据。截至2011年10月，未开工的房地产用地约为21.3万公顷，其中住宅用地16.5万公顷；未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。
国家统计局9日发布的“2011年1~10月份固定资产投资主要情况”也涉及到了房地产及住宅施工情况。数据显示，今年前十月，房屋施工面积47.4786亿平方米，同比增长28.4%。而住宅施工面积为36.3712亿平方米，同比增长26.8%。
业界一般认为，中国目前的房地产项目容积率平均约1.5，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。按此粗略计算，当前尚未开工的房地产用地应该可以建成大约32亿平方米的房屋，未竣工的房地产用地可以建成68亿平方米的房屋。
2010年房屋销售面积约10.43亿平方米，而当前未开工和未竣工的房地产用地可以总计提供100亿平方米的房屋，如此巨大的潜在供应量大约相当于前者的9.5倍。
当然，中国楼市实行预售，也就是即便房屋还未能竣工，但只要满足“开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间”等若干条件，开发商就可以将房屋对外销售。因此，上述100亿平方米中可能有少许部分已经对外销售。
不过，国家统计局9日发布的数据显示，今年前十月房地产销售面积约8亿平方米，即便扣除这些，今年10月份之前供应的房地产用地如果全部建成，总量也将高达90余亿平方米。
事件十六：金九银十成铜九铁十
关键词：金九银十
截至2011年11月，已有47个城市颁布限购令，在限购令的持续影响下，绝大部分城市住宅成交量明显下降。据房天下数据监控中心监测统计的47个大中城市中，近九成城市2011年“金九银十”楼市成交量不及往年。北、上、广、深一线城市9-10月住宅成交量全线下跌，下跌幅度均达四成以上。
近九成城市“金九银十”热度不敌往年 北上广深住宅成交量下跌56.19%
据房天下数据监控中心统计，房天下监测的47个大中城市中，有41个城市2011年“金九银十”住宅成交量低于2010年同期，占比达87.23%。上海、广州、深圳等8个城市同比下跌五成以上，其中上海下跌幅度达62.13%、广州下跌57.82%、深圳下跌59.16%；此外北京住宅成交量也下跌了45.37%。
据房天下数据监控中心统计，北京、上海、广州、深圳4个城市2011年9-10月共住宅共成交36113套，而2010年9-10月，北上广深共成交住宅82425套，4个城市住宅成交总量同比去年同期下跌了56.19%。受各地限购令的影响，9-10月楼市普遍遇冷，许多城市的住宅成交已经出现大幅度下滑的局面，天津、苏州、杭州、重庆、成都等房地产较为发达的城市均有不同程度下跌。
8个城市成交量下滑幅度达50%以上，分别为上海、广州、深圳、成都、福州、常州、无锡、扬州；此外有11个城市成交量下跌40%以上，分别为北京、重庆、杭州、南京、长沙、南昌、佛山、大连、宁波、泉州、合肥；其他22个城市分别有不同程度下降。
| 城市 | 部分重点城市住宅成交一览 单位：套 | ||||
| 2011年9、10月 | 2011年7月、8月 | 环比 | 2010年9、10月 | 同比 | |
| 北京 | 10869 | 14640 | -25.76% | 19895 | -45.37% |
| 上海 | 8728 | 11684 | -25.30% | 23046 | -62.13% |
| 广州 | 12281 | 11442 | 7.33% | 29115 | -57.82% |
| 深圳 | 4235 | 6379 | -33.61% | 10369 | -59.16% |
| 天津 | 16114 | 16177 | -0.39% | 19397 | -16.93% |
| 苏州 | 11971 | 10212 | 17.22% | 12625 | -5.18% |
| 杭州 | 8710 | 7992 | 8.98% | 15362 | -43.30% |
| 重庆 | 30766 | 21551 | 42.76% | 57903 | -46.87% |
| 成都 | 10759 | 9436 | 14.02% | 21770 | -50.58% |
| 武汉 | 19635 | 18743 | 4.76% | 24938 | -21.26% |
| 南京 | 6509 | 5759 | 13.02% | 12937 | -49.69% |
| 青岛 | 16978 | 17210 | -1.35% | 23020 | -26.25% |
| 长沙 | 15440 | 14817 | 4.20% | 29818 | -48.22% |
| 长春 | 10831 | 11145 | -2.82% | 11179 | -3.11% |
| 常州 | 6507 | 8023 | -18.90% | 19719 | -67.10% |
| 东莞 | 9914 | 7970 | 24.39% | 8169 | 21.36% |
据房天下数据监控中心统计，47城市中个，仅有6个城市“金九银十”住宅成交高于2010年同期，分别是东莞上涨21.36%、济南上涨32.82%、昆明上涨27.40%、绍兴上涨21.70%、厦门上涨59.27%，三亚更是上涨了325.80%，为2011年“金九银十”住宅成交量涨幅的城市。
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